НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» сформировал рейтинг проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства за I квартал 2016 года. Рейтинг сформирован по итогам обращений граждан в общественные приемные, работающие в 72 субъектах РФ. Всего в эти приемные за I квартал обратились 8644 человека.

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева:
— За год в сфере ЖКХ произошли определенные изменения. Самое главное – снижается накал страстей вокруг темы капитального ремонта. Процент обратившихся по этой теме за год упал более чем на 5 %, а сама тема в рейтинге переместилась со 2-го места в I квартале 2015 года на 5 место в 2016 году. Также существенно снизилось количество обращений по теме «начисление платы за ЖКУ» (на 8,5 %), хотя сама эта тема и в 2015 и в начале 2016 года неизменно занимала I место в рейтинге. Серьезно вырос процент обращений по теме «качество коммунальный ресурсов», хотя, на наш взгляд, этот факт обусловлен сезонными факторами и связан, главным образом, с проблемами прохождения отопительного сезона 2015-2016 года (в IY квартале 2015 года тема качества коммунальных ресурсов оказалась на первом месте). Незначительно выросло количество обращений по вопросам управления МКД. При этом тема «управление МКД» и в 2015 и в 2016 году неизменно занимала 3 место, а «неудовлетворительное состояние МКД» переместилось с 5 на 4 место. Все это, на мой взгляд, говорит о том, что институт лицензирования, заработавший с 1 мая 2015 года, пока не принес ожидаемых результатов».

Что больше всего беспокоит граждан России в жилищно-коммунальной сфере по итогам I квартала 2016 года?

Позиция в рейтинге		Количество обращений	% от количества обращений
1	Начисление платы за ЖКУ	1602	18,5
2	Качество коммунальных услуг	1508	17,4
3	Управление МКД	1479	17,1
4		1155	13,4
5	Капитальный ремонт	841	9,8
6		465	5,4
7	Проблемы с приборами учета	231	2,7
8	Аварийное и ветхое жилье	133	1,5
9		123	1,4
10	Иные	1107	12,8
	ИТОГО:	8644

I. Начисление платы за ЖКУ включает следующие проблемы:
проблемы с начислением платы за жилищно-коммунальные услуги;
перерасчеты;
формирование платежных документов;
дополнительные платежи;
в том числе проблемы с начислением платы за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды – 662 обращения (7,7 % от всего объема).
II. Неудовлетворительное качество предоставляемых коммунальных услуг
III. Управление МКД включает следующие проблемы:
управление многоквартирными домами (проблема двойных платежных документов);
законность действий ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций (в том числе вопросы, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности);
раскрытие информации управляющими организациями;
лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами – 129 обращений (1,5 % от всего объема)
проведение общих собраний собственников – 236 обращений (2,7 % от всего объема):
— проблемы при проведении;
— проблемы исполнения принятых решений
— и другие.
IV. Неудовлетворительное состояние МКД включает следующие проблемы:
ненадлежащее оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов.
V. Капитальный ремонт включает следующие проблемы:
сроки проведения капитального ремонта;
качество проведения капитального ремонта;
размер взноса на проведение капитального ремонта;
отсутствие информации о региональных программах проведения капитального ремонта.
VI. Неудовлетворительное благоустройство придомовой территории
VII. Проблемы, связанные с индивидуальными и общедомовыми приборами учета, включают вопросы:
приобретения;
установки;
эксплуатации.
VIII. Аварийное и ветхое жилье включает следующие проблемы:
с признанием многоквартирных домов аварийными;
со сроками переселения;
с качеством вновь возводимых многоквартирных домов.
IX. Жалобы на действия и бездействия уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления, влияющих на соблюдение прав и законных интересов граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
X. Иные темы включают следующие проблемы:
использование общего имущества многоквартирного дома;
социальный найм;
коррупционная составляющая;
другие.

Тематика проблем, волнующих граждан	% от количества обращений в I квартале 2016 года	% от количества обращений в I квартале 2015 года
Начисление платы за ЖКУ	18,5	27,04 %
Качество коммунальных услуг	17,4	13,72 %
Управление МКД	17,1	14,07 %
Неудовлетворительное состояние МКД	13,4	9,64 %
Капитальный ремонт	9,8	15,2 %
Неудовлетворительное придомовое благоустройство	5,4	3,24
Проблемы с приборами учета	2,7	2,3 %
Аварийное и ветхое жилье	1,5	1,3 %
Жалобы на бездействие уполномоченных органов власти	1,4	0,8 %
Иные	12,8	12,69 %

С. А. Белолипецкий

Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Под редакцией

кандидата технических наук,

доктора экономических наук, профессора

Е. И. Богомольного

Предисловие

Ситуация в отрасли ЖКХ – общеизвестна. Наиболее социально ориентированная сфера народного хозяйства одновременно является одной из самых проблемных и отстающих в экономике страны. Положение усугубляется правовой и экономической безграмотностью общества, перманентными и порой шарахающимися изменениями законодательства, бессистемными научными изысканиями.

В настоящее время существует множество школ (РАНХиГС, ВШЭ, Академия коммунального хозяйства, Академия управления недвижимости и др.), привносящих свое восприятие и свою трактовку основ экономики недвижимости. При этом отсутствует единая система понимания и тенденций развития управления недвижимостью как экономической науки. Противоречащими друг другу толкованиями и терминами пестрит не только специальная литература, но и действующее жилищное законодательство.

Эти обстоятельства, наряду с почти полным отсутствием рыночных механизмов в жилищно-коммунальном комплексе, являются серьезным тормозом объявленной реформы ЖКХ, реализация которой затянулась на неприличные 20 лет. Нам видится возможность прорыва в отрасли путем решения трех главных задач.

Одной из первейших среди этих задач является разработка базисной научной системы экономики управления домами и концепции ее развития на ближайшие 10–20 лет. Было бы разумным на базе ведущих научных институтов страны выстроить такую систему и разработать пути ее реализации и развития.

Второй задачей является разработка программы внедрения в отрасль рыночных принципов и постепенный переход от социально ориентированных механизмов в жилищной сфере к механизмам конкурентным. Также такая программа должна изыскать пути снижения финансовой роли государства в реализации жилищной защищенности граждан за счет развития механизмов саморегулирования отрасли.

Третьей задачей является кропотливая ежедневная работа по разъяснению гражданам перспектив развития жилищной политики рыночного направления, популяризация предлагаемых программ, элементарная просветительская работа. Без решения этой задачи невозможно и решение предыдущих.

Все три задачи пересекаются и взаимопроникают друг в друга, что обуславливает возможность их объединения в один проект.

Задача данного издания – описать практику и систематизировать основные принципы управления домами, по возможности не выходя за рамки жилищного законодательства. Приоритет, впрочем, оставляем за здравым смыслом, законами рыночной экономики и передовым опытом управления многоквартирными домами и административными зданиями.

Приношу свои благодарности редакциям журналов «Председатель ТСЖ» и «Управление многоквартирным домом» за пилотные публикации отдельных глав книги.

Особая благодарность главному редактору журнала «Председатель ТСЖ» С. М. Беркимбаевой и заместителю декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС Е. Н. Косаревой.

Основы управления. Стратегия реформы

1. Наследство

После проведения массовой приватизации очень серьезно изменилась суть жилищных отношений собственников объектов недвижимости с государством, с управляющими организациями и с соседями по дому. В одночасье квартиросъемщики стали собственниками, муниципальное жилье стало частным, и появилось неведомое до той поры понятие общего долевого имущества многоквартирного дома. Такого рода радикальные перемены не могли не отразиться на состоянии общества, однако широкие народные слои на эти темы серьезно не задумываются, а законодательство явно отстает от происходящих процессов. Конкретного же частного потребителя процесс развития и реформирования сферы вообще не интересует, его интересует результат – налаженный рынок жилищных и коммунальных услуг, их доступность и качество. Но результат сам собой не вырастает. Задача законодателя – создать механизмы проведения реформы отрасли, а задача профессионалов – обеспечить работу этих механизмов на практике. К сожалению, приходится констатировать почти полное отсутствие реально действующих механизмов реформирования ЖКК и тщетные потуги в этом направлении добросовестных специалистов наряду с полукриминальными злоупотреблениями прочих.

Жилищно-коммунальный комплекс традиционно плетется в хвосте российской экономики. В СССР ракеты, а в сегодняшнее время – нефтетруба всегда были много важнее одной из основных потребностей человека – потребности в жилище. Немудрено, что в первые же годы после перехода к рыночной экономике проблемы жилищной сферы обозначились со всей остротой, разогнав цены на жилье до космического уровня. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже заметно подросли. Но нет худа без добра, – высокие затраты на жилье обращают внимание общества на проблемы отрасли и даже подчас изменяют мировоззрение людей. Возникающий средний класс, приобретая частную собственность (в том числе и недвижимую), мало-помалу приходит к неформальному отношению и к объективной оценке проблем содержания объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью в России уверенно и быстро заняло свою нишу, став довольно прибыльным бизнесом, но эти тенденции только-только нарождаются в отношении жилья, в основном – по мере появления жилых домов высокого ранга. Приходится констатировать, что в этой области наше отставание от развитых стран слишком велико.

Сразу отметим, что эксплуатация недвижимости на Западе – весьма доходное дело, акции компаний, занятых в сфере управления недвижимостью, традиционно котируются высоко. Бренды таких компаний, как Hines, Zander, Sawatzky и др. – на слуху у предпринимателей. И что характерно – сфера обслуживания жилья в мировой практике ничем особенным не выделяется от других категорий недвижимости, – на рынке хватает места всем. Эволюционный путь развития экономики хотя и не скоро, но наглядно демонстрирует достойные результаты в любой отрасли, не исключая и рассматриваемую. Вспомним, что Ассоциация собственников и управляющих зданиями BOMA International (Building Owners and Managements Association) существует с 1916 г., став в настоящее время всемирным «законодателем мод» отрасли. Именно так профессионалы, выдвигая лучших представителей своей среды, уже почти сотню лет устанавливают стандарты пользования и обслуживания недвижимости, практически не разделяя ее при этом на жилую и коммерческую.

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

2. Оказание услуг. Немного теории

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В настоящее время на территории муниципального образования «Город Вологда» находится около 3 тысяч многоквартирных домов общей площадью 6 957 тыс.кв.м.

Более 64% из них прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта.

В рамках выполняемых работ по капитальному ремонту наибольшую долю занимают работы по ремонту лифтового оборудования.

Еще одна проблема жилищного фонда -- ветхое жилье. Сносом ветхого жилья в городе Вологде занимается отдел организации содержания и капитального ремонта муниципального жилого фонда Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» по утвержденному Перечню.

В список «города Вологды» включены данные о 84 Управляющих организациях, 182 ТСЖ и 27 ЖСК, обслуживающих 2506 дома, общей площадью 6 919 661 кв.м., в которых проживают 180 849 человек.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

Проблемы управления многоквартирными домами

Как известно, введенный в действие в 2005 году Федеральным законом 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества.

Главное, был определен исчерпывающий перечень видов жилых помещений -- объектов жилищных прав. Подробно регламентирован правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядок владения пользования и распоряжения им. Определены способы и органы управления многоквартирным домом, порядок согласования воли собственников помещений. Нашли отражение как внешние договорные, так и внутренние представительские отношения при осуществлении управленческой деятельности.

Справедливости ради надо признать, что ЖК изобилует новшествами, восполняющими ранее существующие правовые пустоты, и содержит явные достижения. Однако, не все так гладко, поскольку не нужно быть крупным специалистом, чтобы увидеть очевидное: большинство принятых на первый взгляд прогрессивных норм не заработали в полной мере.

Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями, они считают, что власти все же лукавят, когда представляют процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как великое благо. Единственное, чем они руководствовались, было желание поскорее избавиться от предельно обветшалого, лежащего на государстве тяжелым грузом жилищного фонда. Это подозрение, к сожалению, отчасти находит свое подтверждение в действующих нормах жилищного законодательства.

В Жилищном кодексе уже не содержатся понятие «управление жилищным фондом» и обязанности государства, связанные с таким управлением. Видимо, законодатель посчитал возможным заменить его управлением многоквартирным домом, осуществление которого возложено на собственников помещений. Между тем наивно было бы полагать, что, передав управление отдельными многоквартирными домами собственникам помещений, в них одним махом можно решить все имеющиеся проблемы и снять с себя ответственность за состояние дел в этой сфере. Государство по-прежнему, кроме осуществления регулирования и контроля, должно оказывать содействие в создании, поддержании, функционировании и развитии жилищного фонда.

Создание в 2007 году, на основании Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007, государственной некоммерческой корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с капиталом в 240 млрд. рублей, предназначенным для «реанимации» ветхого жилищного фонда, стало серьезным шагом в верном направлении. Однако для оказания финансовой помощи Законом о Фонде (ст. 14) предусмотрен длинный перечень трудновыполнимых условий, призванных, по мнению законодателя, вместе с восстановительными мероприятиями одновременно решить и организационные проблемы жилищно-коммунального хозяйства, а именно сподвигнуть собственников в массовом порядке создавать ТСЖ.

Кроме того, предписывая собственникам помещений управлять своим многоквартирным домом, жилищное законодательство устанавливает, что такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Представляется, что такие требования к собственнику и осуществляемому им управлению не совсем приемлемы, поскольку в соответствии со ст.1 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» под понятием «благоприятные условия» понимается состояние среды обитания, при котором отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека, а под «безопасностью» -- состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от всяких угроз. Очевидно, что ни то и ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме. Более того, возложение на них таких обязанностей является прямой подменой компетенции многочисленных государственных органов, непосредственно призванных обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что и предусмотрено в ст.5 и 6 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Большинство собственников квартир даже сегодня мало что знают про объем своих прав и тем более про возможности и необходимость участия в деле управления многоквартирным домом. Не удалось также создать крайне необходимый для успеха жилищно-коммунальных реформ конкурентный рынок услуг, предлагаемых управляющими организациями.

Увы, практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками, обладающими несоизмеримыми уровнями благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме, и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

Многие положения жилищных норм, регулируя различные вопросы управления многоквартирным домом, не учитывают, а зачастую и пренебрегают интересами собственников. Так, оставляет весьма неоднозначное впечатление правовое положение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок принятия общим собранием решений, а также механизм их обжалования.

Эффективное управление жилым домом. Субботин В.Н.

М.: Эксмо, 2008 . - 224 с. (Новейший юридический справочник)

Книга посвящена очень актуальной теме - управлению многоквартирным домом. Издание подготовлено с учетом практического опыта, накопленного специалистами из разных городов Российской Федерации.

В данном практическом пособии изложен порядок управления жилым многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом, управляющей компанией и непосредственно собственниками помещений дома. Также даны методология и механизм применения каждого способа управления, показана организация процесса управления многоквартирным домом, рассмотрены принципы составления годового плана управления.

Книга будет полезна руководителям и юристам управляющих организаций, специалистам органов управления жилищно-коммунального хозяйства, инициативным собственникам помещений, иным лицам, занимающимся управлением многоквартирными домами, студентам экономических и юридических вузов.

Формат: pdf / zip

Размер: 6,3 Мб

Скачать:

RGhost

СОДЕРЖАНИЕ
Предисловие 5
К читателям 7
Введение 9
Глава 1. Управление многоквартирным домом: общие понятия 12
1.1. Понятие многоквартирного дома 12
1.2. Общее имущество в многоквартирном доме 18
1.3. Право общей долевой собственности на общее имущество 27
1.4. Понятие управления. Цели и задачи 34
Глава 2. Организация выбора способа управления многоквартирными домами 39
2.1. Общие положения 39
2.2. Выбор способа управления многоквартирным домом собственниками помещений 40
2.3. Выбор способа управления органом местного самоуправления 49
2.4. Передача домов в управление собственникам или уполномоченным ими лицам 62
Глава 3. Способы управления многоквартирным домом. 71
3.1. Непосредственное управление 71
3.1.1. Общая характеристика непосредственного управления 71
3.1.2. Подготовка к непосредственному управлению 73
3.1.3. Реализация непосредственного управления 74
3.1.4. Процесс управления 74
3.1.5. Предоставление жилищных услуг 74
3.1.6. Предоставление коммунальных услуг 80
3.2. Управление жилыми домами товариществом собственников жилья, ЖК, ЖСК 82
3.2.1. Общая характеристика способа 82
3.2.2. Подготовка к управлению многоквартирным домом посредством создания ТСЖ 86
3.2.3. Процесс осуществления управления 89
3.2.4. Предоставление жилищно-коммунальных услуг. . 94
3.3. Управление многоквартирными домами управляющей организацией 97
3.3.1. Общая характеристика способа управления домом 97
3.3.2. Выбор управляющей организации 98
3.3.3. Договор управления 101
3.3.4. Деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом 103
3.4. Сравнительная характеристика способов управления многоквартирным домом 106
Глава 4. Организация процесса управления многоквартирным домом 110
4.1. Годовой план управления многоквартирным домом. ... 110
4.2. Предоставление жилищных услуг 130
4.3. Финансирование органами местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного дома 143
4.4. Предоставление коммунальных услуг 157
4.5. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг 165
4.6. Организация информационной работы при управлении многоквартирным домом 170
4.7. Работа с неплательщиками 188

1

Статья посвящена формированию модели политики информационной безопасности для управления многоквартирными домами с помощью облачных информационных услуг. Были проанализированы проблемы отображения общедоступной информации о деятельности организаций для управления многоквартирными домами. Некоторые сведения, относящиеся к персональным данным и коммерческой тайне, должны быть защищены от несанкционированного доступа. Определены нормативные документы для формирования политики информационной безопасности. Рассмотрено содержание трех уровней политики информационной безопасности. Сформулированы требования к соглашению об уровне услуг (SLA) для организации безопасного информационного обмена между организацией по управлению многоквартирными домами и провайдером облачных сервисов.

персональные данные

коммерческая тайна

многоквартирный дом

политика информационной безопасности

информационная система

провайдер

абонент облачного информационного сервиса

1. Колесов А. Microsoft внедряет стандарт ISO 27018 по защите персональных данных. URL: http://www.pcweek.ru/security/article/detail.php?ID=171137 (дата обращения: 22.01.2016).

2. Новости проекта InterPARES Trust. URL: http://rusrim.blogspot.ru/2015/02/interpares-trust_23.html (дата обращения: 23.01.2016).

3. Обзор международного стандарта требований к поставщикам облачных услуг, обрабатывающим персональные данные. URL: http://rusrim.blogspot.co.uk/2015/02/blog-post_1.html (дата обращения: 23.01.2016).

4. Попов А.А. Возможные проблемы управления жкх региона при использовании перспективного единого информационного пространства, сформированного на основе концепции интернета вещей // Вестник научных конференций. – 2015. – №2-5(2). – С.111-114.

5. Попов А.А. Определение направлений, форм и способов перспективного развития инновационной инфраструктуры организаций по управлению многоквартирными домами (товариществ собственников жилья). – М.: Издательство «Ирисбук», 2012. – 213 с.

6. Попов А.А. Проблемы повышения информационной безопасности облачных информационных сервисов при формировании инновационной ИТ-инфраструктуры организации по управлению многоквартирными домами // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=9267 (дата обращения: 23.01.2016).

7. Попов А.А. Разработка облачного информационного сервиса для функционирования инновационной ИТ-инфраструктуры организации по управлению многоквартирными домами // Известия Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. – 2013. – №4(14). – С.92-163; URL: http://old.rea.ru/Main.aspx?page=Nomer_4__14_ (дата обращения: 23.01.2016).

8. Федеральный закон от 29 июля 2004 года № 98-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О коммерческой тайне».

9. ФСТЭК России. Методика определения угроз безопасности информации в информационных системах. Проект. Сайт. – URL: http://fstec.ru/component/attachments/download/812 (дата обращения: 23.01.16).

10. ISO/IEC 27017:2015 Information technology – Security techniques – Code of practice for information security controls based on ISO/IEC 27002 for cloud services. URL: http://www.iso.org/iso/home/store/catalogue_tc/catalogue_detail.htm?csnumber=43757 (дата обращения: 23.01.2016).

Жильцы многоквартирных домов (МКД) используют одну из форм управления МКД, предусмотренную в Жилищном кодексе. Чаще всего для управления МКД выбирается управляющая компания (организация). Управление МКД управляющей компанией (организацией) имеет следующие характерные особенности:

1. Контроль большого объема данных по всем квартирам и собственникам жилья.

2. Выполнение роли посредника при оплате коммунальных услуг между жильцами и непосредственными поставщиками тех или иных услуг.

3. Контроль оплаты расходов.

4. Контроля заявок жильцов на осуществление того или иного вида работ и отслеживание хода их выполнения.

5. Контроля оплаты услуг, не входящих в сумму квартплаты.

6. Контроля расходов в рамках сметы, одобренной жильцами, а также сведений о собранных суммах и о наличии задолженностей.

7. Ведение бухгалтерского учета.

Таким образом, управляющие компании накапливают, обрабатывают, сохраняют и передают информацию в различных формах (электронной, физической, устной) со сведениями о жильцах, а именно: ФИО, адрес проживания, год, месяц и дата рождения, количество проживающих в квартире, семейное, финансовое и социальное положение жильцов, профессия, образование и доходы, другая информация. В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» вся вышеупомянутая информация может быть отнесена к персональным данным. Обработка персональных данных в управляющих организациях, как правило, автоматизирована. Поэтому информация, обрабатываемая в организации по управлению МКД, может быть подвержена как преднамеренным, так и случайным угрозам, при этом процессы управления МКД, информационные системы, вычислительные сети, персонал организаций по управлению МКД, жильцы МКД имеют уязвимости. Изменения бизнес-процессов и систем или другие внешние изменения (такие как новые законы и регламенты) могут создать новые риски для информационной безопасности. Учитывая множество способов, которыми угрозы, используя уязвимости, могут нанести вред организации по управлению МКД, можно сделать вывод, что риски информационной безопасности всегда присутствуют. Грамотно организованная защита информации уменьшает эти риски, страхуя организацию по управлению МКД от угроз и уязвимостей.

Проблемы отображения в открытом доступе информации о деятельности организаций по управлению многоквартирными домами

В Федеральном законе от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» определяется информация, относящаяся к коммерческой тайне. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» большая часть сведений управляющей компании (ТСЖ) должна быть раскрыта для всеобщего ознакомления в Интернете либо в бумажном виде. Постановление предусматривает, что к информации может обращаться широкий круг лиц, причем, независимо от цели её получения.

Также следует отметить, что с 1 марта 2013 года вступило в действие Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. № 1468. Данное Постановление предусматривает разработку электронных паспортов МКД и жилых домов. В соответствие с данным документом должны быть сформированы электронные паспорта МКД и жилых домов. Часть раскрываемой информации из электронных паспортов (например, размер оплаты за поставленные ресурсы, состояние расчетов с ресурсоснабжающими организациями и т.д.) относится к экономической деятельности организации по управлению МКД. Также в электронных паспортах следует раскрывать сведения о собственниках жилья, а также информацию, непосредственно характеризующую техническое состояние и сведения об инженерной инфраструктуре и конструкции МКД.

Сопоставляя требования приведенных выше нормативных документов, можно сделать вывод, что отображение части информации о деятельности организации по управлению многоквартирными домами в открытом доступе будет производиться с нарушением требований законов №152-ФЗ и №98-ФЗ.

В современных условиях автоматизации ЖКХ могут возникнуть различные проблемы информационной безопасности (сохранность данных, перехват данных злоумышленником, несанкционированный доступ к данным, блокировка доступа к данным). Для того чтобы устранить проблемы информационной безопасности персональных данных жильцов многоквартирных домов, а также информации о деятельности управляющей организации, относящейся к коммерческой тайне, необходимо разработать политику информационной безопасности. При этом политика должна учитывать особенности использования современных информационных систем для управления многоквартирными домами.

Использование облачных информационных сервисов для управления многоквартирными домами

В настоящее время разработано большое количество информационных систем и сервисов для управления ЖКХ и многоквартирными домами , которые можно отнести к пяти классам (в соответствии с уровнем готовности организации по управлению многоквартирными домами к информатизации) . В соответствии с четвертый класс информационных систем использует для управления МКД облачные технологии, позволяющие включить собственников жилья в контур управления МКД. Данный класс позволяет в реальном времени отслеживать состояние заявок, оплачивать счета за коммунальные услуги (что уже было реализовано в третьем классе информационных систем ), вызывать работников домовых служб (слесарей, сантехников и т.д.). Использование облачных вычислений в сфере управления недвижимостью уже несколько лет практикуется за рубежом. В России же на данный момент времени большинство существующих информационных систем в сфере ЖКХ не используют облачные технологии и обеспечивают включение в контур управления многоквартирными домами, главным образом, технических сотрудников.

Ведется активная разработка государственной информационной системы ЖКХ (ее следует, скорее всего, отнести к информационным системам четвертого класса), которая позволит создать единое информационное пространство ЖКХ. Вследствие этого многие организации по управлению многоквартирными домами будут «вынуждены» либо отказаться от уже эксплуатируемых информационных систем, либо интегрировать используемые информационные системы в единое информационное пространство.

В случае использования облачных вычислений в управлении многоквартирными домами сразу возникает ряд факторов, обуславливающих проблемы информационной безопасности . Также возникает дополнительная особенность использования облачных информационных сервисов - появление нового действующего лица (провайдера) в контуре управления многоквартирными домами. Поэтому могут возникать следующие дополнительные проблемы:

1. Стоимость подключения к облачным информационным сервисам не соответствует возможностям организации по управлению многоквартирными домами.

2. Нежелание абонентов облачных информационных сервисов (сотрудников организаций по управлению многоквартирными домами и жильцов) устанавливать клиентскую часть программного обеспечения для подключения к облачным сервисам на своих вычислительных устройствах.

3. Недостаточная степень защиты информации, предоставляемой абонентами, в облачных информационных сервисах.

4. Недостаточное доверие абонентов к облачным информационным сервисам. Об этом явлении говорят результаты опроса различных организаций в США. По результатам опроса 2014 года в США лишь 5 % опрошенных организаций широко используют облачные информационные сервисы, 55 % использует их ограниченно, 23 % - в исключительных случаях, 13 % - не использует вообще . У возможных абонентов облачных информационных сервисов вызывают вопросы прозрачности, конфиденциальности и контроля. Абонентам облачных информационных сервисов часто не хватает информации о том, как защищаются и обрабатываются перемещаемые в облако данные, и что произойдёт в случае, если они захотят перейти к другому провайдеру или если их провайдер прекратит свою деятельность либо изменит положения своей политики .

Формирование политики информационной безопасности при использовании облачных информационных сервисов для управления многоквартирными домами

Политика информационной безопасности организации по управлению многоквартирными домами представляет собой совокупность документов, в которых определены принципы, правила, процедуры и практические приёмы в области информационной безопасности, которые способствуют защите персональных данных и данных, относящихся к коммерческой тайне. Политики информационной безопасности, разрабатываемые для случаев использования информационных систем первого, второго и третьего классов для управления многоквартирными домами, не смогут устранить проблемы использования информационных систем четвертого класса .

Основными документами для составления руководящих документов для создания политики информационной безопасности при управлении многоквартирными домами являются российские и иностранные стандарты:

1. Стандарт СТ РК ИСО/МЭК 17799-2006, а также его усовершенствованные варианты ISO/IEC 27002:2005 (ГОСТ Р ИСО/МЭК 27002-2012) и ISO/IEC 27002:2013. В данных стандартах определяются общие положения политики информационной безопасности.

2. Стандарт ISO/IEC 27017:2015 регламентирует управление информационной безопасностью и защиту данных в случае использования облачных технологий и при этом использует положения стандарта ISO/IEC 27002. Планировалось, что данный стандарт будет выпущен вместе со стандартом ISO/IEC 27018, в котором рассматриваются вопросы защиты персональных данных при использовании облачных вычислений.

3. Стандарт ISO/IEC 27018:2014 . Стандарт ISO/IEC 27018 содержит рекомендации для провайдеров облачных информационных сервисов, обрабатывающих персональные данные и предлагает ряд мер контроля и управления, которые провайдерам следует реализовать для смягчения проблем облачных вычислений. Поэтому стандарт предназначен для укрепления доверия к провайдерам облачных информационных сервисов (он содержит рекомендации по защите персональных данных и неприкосновенности частной жизни в публичном облаке).

Организация по управлению МКД может устанавливать свои требования по информационной безопасности. Источником для таких требований являются:

Оценка рисков для организации по управлению МКБ с учетом ее бизнес-стратегии и целей (выявляются угрозы обрабатываемой информации, определяются уязвимости и вероятности их использования, оценивается потенциальное воздействие)

Законодательные, нормативные и контрактные требования, которые организация по управлению МКД и взаимодействующие с ней организации должны выполнить, а также социокультурная среда, в которой они действуют;

Набор принципов, целей и бизнес-требований, которые организация разработала для управления, обработки, хранения, передачи и архивирования информации.

Политика безопасности организации по управлению МКД составляется после проведения аудита системы внутренними силами организации или при помощи сторонних компаний. На основе «Методики определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных» ФСТЭК от 06.05.2015 и «Методики определения угроз безопасности информации в информационных системах» ФСТЭК от 08.05.2015 составляется модель угроз и модель злоумышленника.

Для составления модели нарушителя используют Методику , с помощью которой определяются тип злоумышленника, зависящий от прав доступа, вид злоумышленника, потенциал злоумышленника, способы реализации несанкционированных действий. Модель злоумышленника для организаций по управлению МКД будет зависеть от ее размеров, территориальному расположению обслуживаемых домов, от оборота компании, от используемых программ для обработки информации, от метода сбора и обработки информации и от доступности информации.

При разработке политики информационной безопасности организации по управлению МКД следует выделить три уровня: высший, средний и нижний. Высший уровень политики информационной безопасности предназначен:

Для формулирования руководством организации по управлению МКД отношения к вопросам информационной безопасности и отражения области действия политики информационной безопасности;

Для разработки политик информационной безопасности для более низких уровней, а также правил и инструкций, регулирующих отдельные вопросы информационной безопасности в организации по управлению МКД;

Для использования в качестве средства информирования персонала организации по управлению МКД, жильцов, представителей сторонних организаций об основных задачах и приоритетах в сфере информационной безопасности.

Средний уровень политики информационной безопасности включает в себя отношение организации по управлению МКД (ее руководства) к определенным аспектам функционирования информационной системы (облачных информационных сервисов, реализующих управление МКД):

Перечень информационных потоков, обслуживающих различные бизнес-процессы по управлению МКД, требования к ним (степень важности, конфиденциальности информационных потоков, а также требования к надежности);

Требования к информационным и телекоммуникационным технологиям, методы обработки информации, используемые для управления МКД;

Требования к сотрудникам организации и пользователям облачного информационного сервиса, участвующих в процессах обработки информации по управлению МКД.

На нижнем уровне политика информационной безопасности организации по управлению МКД в соответствии с ISO/IEC 27002:2013 должна раскрываться в политиках по соответствующим направлениям, которые могут реализовываться по следующим целевым областям:

Контроль доступа к данным;

Классификация информации, обрабатываемой в организации по управлению МКД;

Физическая защита и защита от природных факторов;

Целевые области, ориентированные на абонентов, использующих облачные информационные сервисы (надлежащее использование данных, принцип «чистого» стола и «чистого» экрана, передача информации, работа с мобильными устройствами и удаленная работа, ограничения на установку и использование программных приложений);

Резервное копирование;

Передача информации;

Защита от вредоносного кода и управление техническими уязвимостями;

Криптографические методы и безопасность обмена информацией;

Конфиденциальность и защита персональных данных;

Отношения с поставщиками.

Все политики должны быть доведены до сведения сотрудников организации по управлению МКД, жильцов и соответствующих внешних сторон в адекватной, доступной и понятной форме.

Жизненный цикл политики информационной безопасности организации по управлению МКД состоит из ряда основных шагов:

1. Анализ состояния информационной безопасности.

2. Непосредственная разработка политики информационной безопасности.

3. Реализация в деятельности организации разработанных политик безопасности.

4. Анализ соблюдения требований разработанной политики информационной безопасности и формирование направлений ее дальнейшего совершенствования (переход на шаг №1).

Такой цикл может повторяться несколько раз с целью совершенствования политики информационной безопасности и устранения выявляемых проблем в информационной безопасности. Политику информационной безопасности следует анализировать через запланированные промежутки времени или в случае возникновения значительных проблем в информационной безопасности.

Как уже упоминалось выше, использование облачных информационных сервисов добавляет в управление МКД нового участника - провайдера. Поэтому политика информационной безопасности должна быть дополнена соглашением об уровне услуг (Service Level Agreement, SLA) между организацией по управлению МКД и провайдером. В соглашении должны быть указаны следующие вопросы организации безопасной передачи данных между организацией по управлению МКД и провайдером облачного информационного сервиса:

1. Безопасность данных, находящихся на хранении у поставщика облачных сервисов (провайдер обязан шифровать все непубличные, персональные и конфиденциальные данные в процессе их передачи из управляющей организации в облако и из него в течение всего срока действия договора и 90 дней после его прекращения). Для хранения и обработки информации должны использоваться методы и технологии, которые должны свести в минимуму возможность попадания данных в «чужие руки». Абоненты облачных информационных сервисов должны знать, что происходит с их данными (где именно они хранятся и как перемещаются между различными ресурсами).

2. В соответствии со стандартом, клиенты будут защищены от использования их данных в рекламных целях. ISO 27018 требует, чтобы абоненты знали о доступе к их информации на основе законных запросов (если закон не запрещает такое информирование). Также абоненты должны знать о случаях неавторизованного доступа к их информации, потери данных и прочих происшествиях.

3. Данные, передаваемые организацией по управлению МКД провайдеру, должны (в том числе, и в соответствии с изменениями в ФЗ №152 «О персональных данных») храниться на территории РФ. Под это требование подпадают также данные резервного копирования. Организация по управлению МКД вправе запросить конкретное местоположение сервера, на котором будет храниться, а также обрабатываться информация.

4. Защита данных при передаче от организации провайдеру и обратно (данные всегда должны быть зашифрованы, при этом используются проверенные временем протоколы и алгоритмы шифрования, проходят проверку целостности, проверку подлинности и аутентификацию).

5. Подтверждение подлинности клиента (использование токенов и сертификатов, а также стандартов LDAP и SAML для аутентификации абонентов информационных сервисов).

6. Разделение доступа к приложениям между абонентами (использование виртуальных машин и виртуальной сети, основанных на стандартных методах VLAN, VPLS, VPN).

7. Нормативно-правовые стороны взаимодействия (ограничение экспорта данных, особые меры безопасности, аудит информационной безопасности, предоставления доступа к данным сторонних организаций только по запросу).

8. Реакция провайдера на инциденты при эксплуатации облачного сервиса (должен быть разработан и задокументирован соответствующий регламент).

Выводы

1. В случае использования облачных информационных сервисов для управления многоквартирными домами увеличиваются риски несанкционированного доступа к информации, являющейся персональными данными или относящейся к коммерческой тайне.

2. Разработан подход к формированию трехуровневой политики информационной безопасности. При этом вследствие отставания разработки стандартов по информационной безопасности облачных информационных сервисов, для разработки политики информационной безопасности требуется применять требования иностранных стандартов.

3. В дополнение к политике информационной безопасности должно быть разработано соглашение об уровне услуг (Service Level Agreement, SLA) между организацией по управлению МКД и провайдером информационного сервиса. Приводятся требования к содержанию такого соглашения.

Библиографическая ссылка

Попов А.А. РАЗРАБОТКА ПОЛИТИКИ ИНФОРМАЦИОННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЛАЧНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ СЕРВИСОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2016. – № 1-4. – С. 497-502;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=8587 (дата обращения: 28.06.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»