Экспертиза отчетов об оценке в РФ

Законодательная база

Законодательство РФ содержит следующие три случая обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке.

1. Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, уполномоченный 1 на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организациюоценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет. СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия илинесоответствия вышеуказанным требованиям.

В случае если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.

2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества»Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, есливладельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являютсягосударство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки)имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акцийобщества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляетсясоветом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным являетсяуведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченногоПравительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательнымсоветом) общества решении об определении цены объектов» 2 . В уполномоченный орган 1 представляется копия отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение дляопределения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом являетсяобязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик.Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке,подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочнойдеятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.

В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения , цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной .

3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости , определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.

В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться СРОО, членом которой оценщик, составивший отчет, не является.

Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена, в первую очередь, на проверку стоимости, определенной в отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства. При этом отсутствует единый подход к результатам экспертизы: в первом случае - это признание недостоверной стоимости, полученной в отчете, во втором - цены, установленной на основе отчета об оценке, в третьем - результатом экспертизы должно стать подтверждение стоимости в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке

Законодатель не установил единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 3 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.»

Термины достаточности и достоверности раскрыты далее в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное.

Кроме порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного для третьего случая, порядок экспертизы был регламентирован для Росимущества Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 №185 «Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке», однако в связи с преобразованием ФАУФИ в ФАУГИ данный приказ утратил силу.

Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) подготовлены «Рекомендации НСОД по проведению экспертизы отчетов по оценке» (Протокол № 3 от 05 марта 2009 г.). В данном документе НСОД рекомендует всем потребителям услуг по оценке, с целью получения квалифицированных объективных экспертных заключений, привлекать для проведения экспертиз отчетов об оценке экспертные советы СРОО.

В законодательстве СРОО в общем случае не ограничены в отношении проведения экспертизы отчетов об оценки оценщиков, являющихся членами других СРОО. Кроме того, законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены какие-либо ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством осуществляет экспертный совет СРОО.

СРОО самостоятельно утверждают собственные положения о проведения экспертизы. При этом, например, у Российского общества оценщиков есть два документа: «Положение о порядке проведения экспертизы отчетов Российским обществом оценщиков» от 27 мая 2009 года и «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» 25 июня 2008 г. В первом описывается общие и организационные положения, во втором методические.

Проблемы экспертизы отчетов об оценке

Краеугольным камнем противоречий существующих положений по экспертизе отчетов об оценке является отношение к выявлению и указанию замечаний, существенно влияющих на стоимость, в терминах законодательства: проверка достоверности и наличия фактов введения в заблуждение. Существующие положения различных СРОО предполагают возможность проведения экспертизы на соответствие законодательству без проверки на наличие таких замечаний. В частности, вышеуказанные Методические рекомендации РОО содержат административную экспертизу (экспертизу соблюдения) и техническую экспертизу, которые допускают отсутствие проверки точности расчетов и достоверность данных. При этом в определении административной экспертизы указано, что она проводится для проверки всем требованиям или нормам (Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г).

В настоящее время отсутствуют четкие единые требования к процедуре экспертизы отчётов об оценке и к содержанию экспертных заключений, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг. В тоже время экспертные советы СРОО, множество государственных и коммерческих организаций (в т.ч. ФАУГИ и его территориальные органы, Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований, РЖД, МРСК, Газпром, Лукойл, Госкорпорации, банки и многие другие) проводят экспертизу отчетов об оценке и выносят своё решение о качестве работы оценщиков. Опыт общения с экспертами, проверяющими отчеты об оценке, показывает, что далеко не все они понимают сложность, важность и ответственность своей работы. Нередки случаи, когда экспертизу отчетов об оценке проводят специалисты, не имеющие необходимых знаний и опыта даже по оценке. В результате в таких заключениях замечания носят не просто формальный, но зачастую и ошибочный характер. Оценщики, получив такое «заключение-рекламацию», не знают, что делать, и как реагировать на замечания эксперта. Подобное положение характерно для всех регионов России. На наш взгляд, также недопустима ситуация, когда на один и тот же отчёт об оценке в зависимости от того, кто проводит экспертизу, может быть выдано как положительное, так и отрицательное заключение или два отрицательных, но с замечаниями взаимоисключающими друг друга.

Не лучше и другая ситуация, когда выдаётся положительное заключение на отчёт об оценке, в котором содержатся ошибки, необходимость исправления которых очевидна, например, наличие двойного счёта или арифметические ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости. Вред такого «государственного» и «профессионального» подхода к экспертизе отчётов об оценке очевиден: в случае своевременного выявления факта подготовки такого «положительного» заключения и исправления ошибок, содержащихся в отчёте об оценке, итоговая величина рыночной стоимости изменяется в разы или в десятки раз, что, при совершении сделки по стоимости указанной в первоначальной версии отчёта, могло нанести ущерб, например, государству в миллиарды рублей.

Обучение экспертизе отчетов об оценке

С начала 2009 года ЗАО «Экспертный совет» провел цикл семинаров - мастер-классов «Экспертиза отчётов об оценке объектов недвижимости и бизнеса». Семинар был проведён в десяти региональных центрах России: г. Краснодар, г. Ростов-на-Дону, г. Воронеж, г. Казань, г. Самара, г. Уфа, г. Екатеринбург, г. Челябинск, г. Пермь, г. Новосибирск.

Авторами и ведущими семинаров - мастер-классов являются А.В. Каминский и К.Е. Калинкина. А.В. Каминский в 2002-2005 гг. возглавлял Экспертный совет РОО, а затем с 2005г. по 2008г. работал заместителем начальника Управления - начальником отдела оценки Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Росимущества. К.Е. Калинкина, к.э.н., член Экспертного совета и вице-президент НП «СРО АРМО» в тот же период (2005-2008 гг.) организовывала и проводила экспертизу отчетов об оценке пакетов акций в Росимуществе. Семинар был подготовлен по результатам проведения в Росимуществе экспертизы более двенадцати тысяч отчетов об оценке собственности, стажировок специалистов территориальных управлений Росимущества, а также с учётом опыта лучших российских и международных оценочных компаний. Партнерами и соорганизаторами семинаров выступали СРОО оценщиков и их региональные отделения: Ассоциация российских магистров оценки, Межрегиональный союз оценщиков, Российское общество оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков, а также государственные органы власти, высшие учебные заведения и образовательные центры. Информационным партнёром ЗАО «Экспертный совет» является «Аppraiser.ru. Вестник оценщика»

В семинарах приняли участие около 500 человек: члены экспертных советов СРО оценщиков, ведущие оценщики и эксперты оценочных компаний, сотрудники профильных подразделений государственных и муниципальных органов власти, выступающие заказчиками оценочных работ и осуществляющие экспертизу отчетов об оценке, представители крупных коммерческих структур, в том числе банков и финансово-промышленных групп.

На семинарах, на основе содержательной части фрагментов заключений Росимущества и СРОО, рассматривались нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные оценщиками в отчётах об оценке объектов недвижимости и бизнеса, обсуждаются варианты их исправления. Основное внимание уделялось рассмотрению ошибок, исправление которых существенно влияет (может повлиять) на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Участники семинара имели возможность закрепить рассмотренный материал на мастер-классе в процессе самостоятельной подготовки замечаний на фрагменты реальных, но обезличенных отчётов об оценке с последующим обсуждением и анализом их работы авторами семинара.

На семинарах рассматривались примеры экспертных заключений, содержащих ошибочные замечания, подготовленные различными организациями. На конкретных примерах демонстрировались ответственность экспертов за решения, принятые на основе подготовленных ими заключений на отчёты об оценке, предлагались эффективные механизмы защиты оценщиков от произвола некомпетентных экспертов.

В начале семинара участники часто высказывали мнение, что экспертизой отчетов могут заниматься оценщики, обладающие базовыми знаниями в области оценки, а возможно и не имеющие таковых. Мастер-класс по подготовке экспертных заключений показал участникам семинара, что подготовить качественное отрицательное заключение на отчёт об оценке очень непросто. По результатам мастер-класса все участники семинара признали, что экспертами должны быть только наиболее опытные оценщики. В случае наличия ошибок в отчёте об оценке эксперт должен не только выявить их, но и сформулировать замечания, понятные не только оценщику, но и заказчику отчёта, из которых ясна существенность нарушений с точки зрения влияния их на стоимость. На семинаре на конкретных примерах показывалось, что заказчика, в подавляющем большинстве случаев, не интересует экспертиза по формальным признакам. Нужна стоимостная экспертиза, направленная на выявление возможных ошибок в отчётах об оценке, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

14 июля 2009 года состоялось расширенное заседание Экспертного совета НП «АРМО», основным вопросом, рассматриваемым на Заседании, был вопрос о требованиях к проведению экспертизы отчетов об оценке, а также о требованиях к содержательной части экспертных заключений. На заседании присутствовали крупнейшие заказчики оценочных работ - представители Министерства обороны Российской Федерации, ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ» и ГК «Олимпстрой».

Приглашенные представители заказчиков оценочных работ и экспертизы отчетов об оценке сошлись во мнении, что экспертиза отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности в РФ может производиться только с точки зрения стоимости объекта оценки. Они согласились с тем, что их интересует итоговая величина стоимости объекта оценки и возможные последствия неправильного ее определения, а именно, какой материальный ущерб может быть нанесен в результате использования неверной оценочной стоимости при проведении сделки. Таким образом, в экспертизе отчета об оценке заказчиков, прежде всего, интересует, содержит ли отчет об оценке ошибки, исправление которых влечет за собой существенное изменение стоимости. Итогом заседания стало принятие требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке, не соответствующий законодательству об оценочной деятельности в РФ. Также было принято решение о создании рабочей группы по разработке Методических рекомендаций по проведению экспертизы отчетов об оценке.

6 августа 2009 года состоялось первое заседание рабочей группы, в состав которой вошли: представители СРОО: НП «АРМО», НП «МСО», НП «ОПЭО»; члены СРО «РОО» и «СМАО»; представители государственных структур: Федеральная служба по финансовым рынкам, Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве, ГУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, Фонд имущества г. Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»); представители крупнейших корпоративных заказчиков оценки: ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ», ГК «Олимпстрой», Фонд «РЖС», ОАО «Газпром», ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания», ГК «Ростехнологии»; представители банковских структур: ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк», Ассоциация Российских банков (АРБ).

На заседании вновь была поднята проблема существования множества видов экспертиз. Все участники рабочей группы согласились с тем, что административная и техническая экспертиза (в терминах Международных стандартов оценки (МСО)) не имеют права на существование, поскольку противоречат действующему законодательству об оценочной деятельности.

Рассматривались и другие методические проблемы экспертизы отчетов об оценке. В частности, оживленное обсуждение вызвал вопрос о необходимости осмотра объекта оценки при проведении экспертизы в связи с необходимостью проверки достоверности информации об объекте оценки. Большинство участников выразило мнение, что эксперт проводит экспертизу при допущении, что информация по объекту оценки, приведенная в отчете, может считаться достоверной, если у эксперта отсутствуют основания считать иначе; объектом исследования является отчет об оценке, а не объект оценки, а подтвердить характеристики объекта оценки на прошедшую дату оценки физически невозможно.

Результатом заседания группы стало утверждение структуры Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке и требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке.

-----
1 В настоящее время - Росимущество
2 в случаях:
- определения денежной оценки имущества, вносимого в оплату акций, при оплате дополнительных акций неденежными средствами (пункт 3 статьи 34 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются дополнительные акции общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 36 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются эмиссионные ценные бумаги общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 38 Закона об акционерных обществах);
- определения цены приобретения обществом размещенных акций (пункт 4 статьи 72 Закона об акционерных обществах);
- определения цены выкупа акций обществом у акционеров (пункт 3 статьи 75 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) в рамках крупной сделки (пункт 2 статьи 78, пункт 2 статьи 79 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг в рамках сделки с заинтересованностью (пункт 7 статьи 83 Закона об акционерных обществах).
3 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.

Человеку, не имеющему оценочного образования, бывает трудно разобраться в расчетах, производимых оценщиком, определить правильность выбора той или иной методики для расчетов, проверить примененные корректировки и соответствие отчета стандартам оценочной деятельности. В случае, если у заказчика оценки или третьих лиц, которые так или иначе имеют к ней отношение, например учреждение, в которое предоставляется этот документ, возникают сомнения в его правильности, достоверности и объективности, то есть только один правильный вариант - заказать проведение экспертизы отчета об оценке.

Такая процедура нужна для проверки качества и достоверности выполненной оценщиком работы и является частью обычной оценочной практики. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, которое может быть использовано вами по своему усмотрению.

Случаи, при которых проведение экспертизы обязательно

Законом об оценочной деятельности предусматривается ряд обязательных случаев, когда проводится экспертиза отчета об оценке

• Определение стоимости имущества должника (ст. 130 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
• Определение цены размещения акций (ст. 77 Федерального закона от 25 декабря 1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах»);
• Обязательный выкуп акций (ст. 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", ст.т. 84.7 и 84.8 Федерального закона "Об акционерных обществах")

В остальных случаях процедура проводится, когда есть основания предполагать, что результаты в отчете оценщика не соответствуют рыночной стоимости объекта оценки или им нарушено действующее законодательство.

Процедура проводится экспертной группой оценщиков, возглавляет которую специалист по оценке того имущества, которое фигурирует в отчете, разумеется он имеет должный опыт и стаж экспертной деятельности.

Проведение экспертизы отчета обеспечивает саморегулируемая организация оценщиков (СРО), куда входит компания или оценщик, изготовившие отчет. Для этого вам надо обратиться в СРО с соответствующим заявлением.

По результатам Вы получаете Заключение с подробными описаниями выявленных несоответствий и нарушений (при наличии таковых). Срок проведения - до 45 дней.

Новым законом об оценке устанавливается проведение единой экспертизы отчета по двум обязательным критериям

• На соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
• Подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, включающая в себя экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Экспертиза отчета об оценке включает в себя проверку

1. Соответствия отчета 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Стандартам, обязательным к применению на территории РФ
2. Правильности выбора методик, допущений, ограничений, предпосылок.
3. Соответствия стандартам оценочной деятельности ФСО 1, 2, 3.
4. Анализ проведенных расчетов
5. Вывод о достоверности результатов.

Повторная оценка

Экспертиза отчета оценщика - это только один из вариантов борьбы с заказными, предвзятыми и некомпетентными отчетами. Второй вариант - это проведение повторной оценки. Т.е., если вы не согласны с результатами имеющегося документа - вы заказываете новый, в другой оценочной компании.

Необходимость такой проверки с помощью повторной оценки может возникнуть у вас в следующих случаях.

• Обычным делом бывают ситуации, когда заказчик имеет на руках отчет об оценке, выполненный другой оценочной компанией. Этот документ может не устраивать заказчика, возможно - он был сделан недостаточно профессионально, полученная оценщиком стоимость вызывает сомнения и не коррелируется с рыночной стоимостью или представлениями заказчика о реальной стоимости имущества.
• Часто повторную оценку заказывают стороны, решающие свой спор в суде, как необходимое доказательство того, что их материальные права нарушены или учтены не полностью. Подробнее об этом написано в статье
• В последнее время процедура востребована при государственной кадастровой оценке, когда заявитель не согласен со стоимостью объекта недвижимости, которую рассчитали специалисты-оценщики госкадастра.
• Проверка отчетов об оценке может быть прописана как обязательная процедура у корпоративных заказчиков и органов власти при принятии каких-либо финансовых вопросов своей деятельности.
• Такая процедура может быть проведена руководителем оценочной компании в отношении своего сотрудника, если его отчет вызывает сомнения в правильности или его профессиональная компетентность под сомнением.

Мы можем помочь Вам разобраться в том или ином коэффициенте, объяснить целесообразность его применения, определить корректность расчета стоимости. Для этого вам только нужно связаться с нами и предоставить документ, проверку которого вы хотите заказать. Сделать это можно даже в электронном виде.

Что же делать, когда имеется два отчета с разными результатами оценки? В этом случае, дело часто решается в ходе переговоров сторон. Либо, обычно при разбирательстве дел в суде, назначается проведение новой повторной оценки.

Если Вы хотите провести проверку отчета об оценке - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!

Уже несколько лет подряд в строительном сообществе курсировали слухи о том, что известной нам системе саморегулирования скоро наступит конец. Что вот-вот полетят головы саморегулируемых организаций (и с ними в неизвестном направлении полетят собранные деньги строителей). И что вот-вот все станет совсем по-другому. Теперь понятно, что именно в 2017 году эти слухи действительно стали реальностью. При […]

Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»

В соответствии со статьями 17.1 и 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2011, № 1, ст. 43) п р и к а з ы в а ю:

Утвердить представленный Национальным советом по оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Министр

Э.С. Набиуллина

УТВЕРЖДЕН

приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 № 328

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки, на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 12, ст. 1093, № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; 2004, № 35, ст.3607; 2006, №2, ст. 172, №31, ст. 3456; 2007, №29, ст. 3482, №31, ст. 4016; 2009, № 52, ст. 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43) (далее -Федеральный закон) и содержит требования к экспертизе отчетов об оценке.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

3. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.

4. Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.

II. Виды экспертизы отчета об оценке

5. Настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

III. Порядок проведения экспертизы

6. Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Иные случаи и основания проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

В случае, если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном) экспертном заключении, подготовленном экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков по результатам проведения экспертизы (далее - экспертное заключение).

7. Экспертиза отчета об оценке проводится в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков (если иные сроки не предусмотрены договором на проведение экспертизы) или договором на проведение экспертизы.

8. Выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

9. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом -заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

10. Эксперт обязан уведомлять саморегулируемую организацию оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.

11. Для проведения экспертизы отчет об оценке или заверенная в установленном саморегулируемой организацией оценщиков порядке его копия предоставляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом или членами которой является (являются) оценщик (оценщики), подписавший (подписавшие) отчет об оценке в порядке и в сроки, установленные внутренними документами такой саморегулируемой организации оценщиков, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

12. В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.

13. Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке, содержащими требования к:

содержанию запроса и срокам его направления; обоснованию необходимости представления информации; срокам и порядку направления оценщиком информации.

14. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

15. Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с видами экспертизы.

IV. Требования к экспертному заключению

16. В экспертном заключении указываются:

а) дата составления и номер экспертного заключения;

б) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;

в) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии).

В случае, если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, сведения о нем указываются в следующем составе: фамилия, имя, отчество, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

г) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;

д) сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;

е) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;

ж) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков);

з) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

и) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

к) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

л) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

17. Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

18. Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

19. В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

20. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.

V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения

21. Установленный саморегулируемой организацией оценщиков порядок утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков (далее - порядок утверждения экспертного заключения), должен содержать положения, определяющие:

• состав лиц, подписывающих экспертное заключение;


• форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;


• форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;


• последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;


• состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.

Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью.

22. В случае, если иное не установлено законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или договором на проведение экспертизы отчета об оценке, саморегулируемая организация оценщиков уведомляет оценщиков, которые подписали отчет об оценке, о результатах экспертизы подписанных ими отчетов в срок, предусмотренный внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

23. Копия экспертного заключения хранится саморегулируемой организацией оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Копия экспертного заключения может храниться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Сомневаетесь в правдивости документа, полученного от оценщика? Тогда лучше заказать экспертизу отчета об оценке.

Разбираемся в формулировке

Оценка - определение рыночной или, как еще называют, реальной цены объекта независимым экспертом. Результатом процедуры является отчет оценщика с указанием суммы оцениваемой недвижимости, транспорта или инвестиционного проекта.
Но бывают ситуации, когда нужно проверить этот документ на соответствие законам и на объективность. В этом случае прибегают к экспертизе.
Давайте уточним ситуации, при которых понадобится подвергать анализу документ, полученный от оценщика.

Когда нужна экспертиза отчета об оценке?

Согласно законам нашей страны есть 3 ситуации, в которых экспертиза обязательна:
1. При процедуре банкротства имущество должника описывается и оценивается. Документы, определяющие стоимость объектов, проверяются ответственными специалистами от государства. Замечания направляются арбитражнику, который занимается делом о банкротстве, а также в оценочную компанию. Последняя обязана опровергнуть выводы госорганов или, наоборот, их подтвердить. Если независимый оценщик усомнился в правдивости первоначального отчета об оценке и доказал это основываясь на законодательстве, то стоимость недвижимых и движимых объектов в нем указанное признается не соответствующим реальности.
2. Если владельцем акций ОАО или ЗАО является государство или муниципальный орган.
3. При приобретении больше 95% акций одним держателем. Сумма сделки не должна быть меньше той, которая значится в заключении оценщика. При этом согласно закону, она тоже проверяется независимой компанией.

В описанных выше ситуациях первоначальный отчет об оценке проверяется сторонним оценщиком. Точнее анализируется сумма в нем указанная. Но вот результат проверки различен: в первой ситуации эксперт подтверждает неправильную стоимость объекта, во втором - подтверждение рыночной цены имущества акционерного общества, а в последнем - повторная экспертиза стоимости акций.

Анализ документа о стоимости проводится и для личных нужд: например, для проверки независимости оценщика от мнения соучредителей или топ-менеджмента компании.

Поэтому для каждого конкретного случая необходим свой подход, чтобы результат был положительным. Только в случае подтверждения стоимости акций этапы экспертизы упомянуты в нормативном акте от 2006 года. Но в целом сама процедура проведения экспертизы стандартна, но не закреплена законодательством.

Как проводится проверка?

Если сверяться с законом, то при проверке заключения об оценке независимой компанией реализуется совокупность действий по анализу этапов выявления стоимости оценщиком, которой ответственен за сумму, указанную в первичном документе.
Что подвергается экспертизе? Проверяется действовал ли оценщик в рамках законодательных актов и соглашения с заказчиком, был ли он независим, собрал ли он весь объем нужной информации и оперировал ли всеми цифрами?
Как определяется достаточными ли данными оперировал автор заключения об оценке?
Закон предлагает делать следующим образом: если дополнительная информация, найденная специалистом по экспертизе, кардинально изменяет цифру отчета, то данные классифицируются как недостоверные и недостаточные для объективной оценки.
При экспертизе выявляется, насколько достоверными данными оперировал специалист. То есть категории, указанные в заключение, должны быть определены заново и соотнесены с имеющимися цифрами. При несоответствии выносится вердикт о недостоверности стоимости, указанной в документе.

Кто может проводить проверку?

В нашей стране нет ограничений для специалистов, имеющих право проводить экспертизу. В законодательстве указывается, что эксперт должен являться сотрудником саморегулируемого общества либо просто иметь статус «оценщика». Только в случае проверки отчета об оценки ценных бумаг государство выдвигает требование об экспертизе путем создания совета экспертов саморегулируемых обществ.
В других случаях, при поиске специалиста стоит обращать внимание на опыт и отзывы о компании.

Приглашают как специалистов в следующих ситуациях: при судебных разбирательствах, для проведения проверки оценочных документов консалтинговых фирм, для личных целей и применения внутри предприятия.
При помощи сотрудников CBS group в суде необходимы следующие действия - вы представляете нас как экспертов со своей стороны, а суд, в свою очередь, определяет своего специалиста. Далее, мы запрашиваем нужную информацию и переходим к проверке документов.
Если вы обращаетесь с задачей проверить существующий отчет об оценке, то работа строится следующим образом: мы после получения заказа собираем данные, осматриваем объект оценки, анализируем информацию, сверяем с данными исследуемого отчета и формируем заключение.

Мы осознаем ответственность за свои действия, поэтому несмотря на отсутствие четких требований к исполнителю экспертизы от государства, подходим к работе тщательно. Анализируем каждую цифру, проверяем расчеты на наличие арифметических ошибок и собираем больший объем данных, чем указан в отчете оценщика для того, чтобы понять была ли собрана достаточная и достоверная информация.