Где: США

Уже несколько компаний в Штатах специализируются на аренде собак, причем их услуги весьма популярны. Песика выбранных заказчиком статей, размеров и породы доставляют прямо на дом заказчику на оговоренное время. Аренда обойдется примерно в $15 в час. Арендодатели дают все необходимые инструкции, а вот кормить песика и убирать за ним, разумеется, предстоит самому клиенту. Как правило, пса, который очаровал временных хозяев настолько, что они не желают с ним расставаться, можно выкупить насовсем.

Зачем: если ты хочешь завести собаку, но сомневаешься, что справишься, аренда послужит чем-то вроде тест-драйва. Ну а если о песике мечтает твоя подружка, ты сможешь на практике продемонстрировать ей, что у тебя не будет времени гулять с ее левреткой, даже если она напрудит в гостиной.

Коза

Где: Калифорния

Арендодатель утверждает: коза - не только живописная деталь загородного ландшафта, но и отличная экономная газонокосилка! Одну или нескольких коз, в зависимости от размера участка, доставят к заказчику в самые короткие сроки и заберут, когда гости налюбуются на милых козочек, а лужайка перед домом приобретет супераккуратный вид. Услуга обойдется не дороже $100 в день.

Зачем: чтобы родственники все лето не приставали к тебе с предложением покосить траву на дачном участке.

Обнимательница

Где: США

Создатели компании Snuggle Buddies утверждают: объятия поднимают уровень гормона радости - окситоцина, снижают стресс, нормализуют кровяное давление и приводят в порядок голову не хуже визита к психотерапевту. К тому же они обходятся гораздо дешевле: за $60-80 в час можно выбрать на сайте анкету профессиональной обнимательницы, понравившейся по фото или самопрезентации, и сделать заказ. Через несколько часов девушка перезвонит, и вы договоритесь о встрече. Правда, договор весьма строг: никакого секса, поцелуев, раздевания и даже прикосновений к интимным частям тела. К тем, кто не желает соблюдать вышеозначенных условий, обнимательница имеет право применить газовый баллончик или электрошокер. А вот разговаривать можно о чем угодно: девушки профессионально настроены на сочувствие, к тому же многие имеют диплом психолога или учатся по соответствующей специальности.

Зачем: отличная альтернатива разговору по душам с друзьями в баре, позволяющая сберечь печень.

Пилигрим

Где: Португалия

На специализированных досках объявлений все чаще появляются объявления от желающих получить за вас отпущение грехов за сходную цену. Причем без нарушения религиозных правил: к примеру, мусульманину, совершившему хадж в Мекку, вполне официально разрешается совершить его еще сколько угодно раз за других людей, на устраивающих обе стороны условиях. Из христианских «паломников по найму», пожалуй, более всего известен Карлос Жил, предлагающий за $2500 пешком дойти от своего дома в Кашкайше, пляжном пригороде Лиссабона, до гробницы святой Марии Фатимской в Фатиме, в центре страны. Всю дорогу Карлос будет идти пешком, а добравшись до места, в молитве в точности передаст святой Марии чаяния заказчика.

Зачем: со времен крестовых походов такой способ паломничества считается вполне официальным, так что у тебя будет шанс небрежно упомянуть в компании о своей причастности к святым местам. На экзальтированных барышень это производит впечатление.

Клоун-злодей

Где: Швейцария

Швейцарец Доминик Девилль с детства обожал злых клоунов, а лучшим фильмом всех времен и народов считал киношедевр «Клоуны-убийцы из космоса». Неудивительно, что, когда Доминик вырос, он создал в родном Люцерне первое в мире агентство, где можно арендовать настоящего злого клоуна. Нанятый клоун может неделями ходить за недругом заказчика, строить страшные гримасы под его окном, писать пугающие письма или хулиганить по телефону. А будучи приглашен на день рождения, злой клоун походя оскорбит всех гостей, напугает до слез детишек и напоследок смачно вмажет имениннику тортом в физиономию. Разумеется, это веселье можно остановить в любой момент. Но, говорят, многим нравится.

Зачем: один из самых безопасных способов сыграть невинную шутку с нелюбимым боссом.

Где: Великобритания

Кидать понты - не только российская забава. В Великобритании большим спросом пользуется услуга по аренде айфонов. К услугам клиентов - аппараты самых разных моделей, от классических до самых модных новинок. Заказ можно сделать онлайн, аппарат привезут на дом. Официально считается, что сервис по аренде «яблочной» техники предназначен для будущих покупателей, желающих заранее оценить предварительно присмотренную модель. Но, говорят, основные клиенты сервиса - бедные студенты, желающие повыпендриваться перед подружками. День аренды обойдется в среднем в £29, а неделя - в £99, то есть в стоимость вполне годного нового смартфона. Но, как известно, понты дороже денег.

Зачем: можно одновременно выпендриваться перед девчонками и объяснять друзьям, что тестируешь прибор перед покупкой. Восторг и уважение с обеих сторон гарантированы.

Коробка от iPhone X

Где: Россия

В Интернете можно обнаружить массу объявлений от предприимчивых граждан, торгующих не новейшими айфонами, а лишь их видимостью - пустыми коробками. В быту они не нужны, а вот сделать селфи для странички в соцсети и вызвать зависть друзей и подруг - вполне пригодятся. Цены с учетом потребительской стоимости товара кусаются и начинаются где-то от 300 рублей за однократное использование.

Зачем: ну нельзя же совсем ничего не учудить у себя в «Инстаграме» про iPhone X!

Собутыльник

Где: Россия

Объявлений об услугах собутыльника на час на досках объявлений в Сети чуть ли не больше, чем об аренде коробок от айфона. Потенциальные собутыльники подробно рассказывают о темах, которые могут поддержать, указывают степень интеллигентности и доброжелательности, в том числе во хмелю. Услуги недороги, часто и вовсе берут натурой: выпивка и закуска с вас, да и будет.

Зачем: знакомым собутыльникам как-то неловко задавать сакраментальный вопрос «Ты меня уважаешь?». А тут можно позволить себе банальности.

Член семьи

Где: Япония

В Токио уже два десятилетия процветает бизнес по сдаче в аренду родственников в любом составе и количестве. Взрослые дети с внуками для одиноких пенсионеров, жена с наследниками для бизнесмена, братья и сестры для тех, кто всегда мечтал их иметь… Словом, комплектность любая за ваши-то деньги. И, между прочим, немаленькие: меньше $1000 за трогательные семейные сцены не берут. С новоявленной родней можно провести приятный вечер или даже целые выходные, а можно обойтись и часом, чем, говорят, часто пользуются матери-одиночки, заказывающие брутального «папу» для бесед с руководством школы или тренером непослушного отпрыска.

Зачем: возможностей тут масса! В случае конфликта с гаишниками, к примеру, пригодится папа-полицейский. А если девушка все настойчивее заводит разговоры о замужестве, можно познакомить ее с фальшивыми родителями - это на время снизит напряженность.

Жена

Где: Бельгия

Вообще-то сервисы по типу «Жена на час» существуют во многих странах мира. Однако, к примеру, в США, стране победившего феминизма, подобные службы считаются бизнесом второго сорта из-за сексистского, по мнению женской общественности, названия, которое женская общественность давно требует заменить на что-нибудь гендерно нейтральное. Европейцам традиционные ценности все еще ближе. На сайте бельгийской службы «Жена в аренду» есть возможность выбрать «временную супругу» по внешним параметрам: рост, цвет глаз и волос, тип фигуры… И хотя никаких двусмысленностей контракт не допускает (только уборка, готовка, наведение порядка и прочие дела по хозяйству!), все же здорово, когда по дому порхает в тапочках и приводит его в божеский вид приятное твоему глазу создание.

Зачем: почувствуй себя женатым человеком без тяжких последствий!

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Во-первых , крупная строительная техника всегда востребована, особенно в больших городах. Во-вторых , стоимость ее аренды относительно стоимости приобретения и обслуживания достаточно велика. А в-третьих , возможность покупки в лизинг значительно облегчает расширение автопарка. Кроме того, конкуренция на этом рынке в настоящее время минимальна даже в Москве.

В этой статье мы подробно рассмотрим этот бизнес, выясним, сколько понадобится денег для его организации, и какую прибыль он сможет приносить.

К выбору нужно подойти ответственно , ведь именно от качества техники, стоимости ее обслуживания и ассортимента, который вы предложите своим клиентам, зависит будущая прибыль.

В ассортименте обязательно должны быть как отечественные модели, так и техника других популярных производителей – американских (Caterpillar), корейских (Daewoo), японских (Komatsu) и прочих.

Вне зависимости от того, находится ваша компания в СПБ, в Нижнем Новгороде или в Красноярске, желательно, чтобы вы могли предложить своим клиентам по нескольку видов автокранов, экскаваторов, бульдозеров, самосвалов, различной дорожной техники и так далее.

Кроме того, необходимо также иметь персонал – водителей, слесарей, экскаваторщиков и т. д., поскольку их услуги очень востребованы, так как далеко не у каждого из клиентов есть свои специалисты.

Рассмотрим затраты и потенциальный доход на примере нескольких категорий техники.

Автокраны

Автокраны являются одним из наиболее востребованных на рынке видов спец. техники. Они применяются при строительстве небольших объектов и даже многоквартирных домов, при прокладке коммуникаций и других работах.

• Ивановец : новый автокран «Ивановец» стоит в среднем около 90 тысяч долларов (в зависимости от грузоподъемности и других характеристик цена сильно варьируется), тогда как б/у технику вполне можно купить за 50-70 тыс. долларов. Сдать кран в можно за 150-250 долларов за смену. Средняя цена помесячной аренды – 2,5-3 тыс. долларов.
• Daewoo : новый кран обойдется примерно в 95-100 тыс. долларов, на б/у можно сэкономить до 40-ка процентов от стоимости. Сутки проката такого крана принесут доход в размере 250-ти долларов за смену, тогда как за месяц можно получить до 5-ти тыс. долларов.
• Kato : новый автокран японской фирмы Kato, продукция которой отлично зарекомендовала себя еще во время массового строительства в начале 90-ых годов прошлого века, стоит порядка 700 тысяч долларов. Купить б/у можно примерно на 20 процентов дешевле. Сутки аренды крана принесут прибыль в размере 500-600 долларов , а месяц – порядка 12-ти тысяч долларов.

Экскаваторы

Экскаваторы почти также востребованы, как и автокраны. Рекомендуется иметь в ассортименте как большие модели, используемые для строительства, так и маленькие, которые нередко используются даже для озеленения; как колесные, так и гусеничные.

• ТВЭКС : новые экскаваторы ТВЭКС стоят в среднем около 110-ти тыс. долларов, б/у экскаватор обойдется в 80-90 тысяч. Доход от суточной аренды – от 230-ти долларов. Стоимость помесячной аренды – около 5-ти тыс. долларов.
• Komatsu : цены на новые гусеничные экскаваторы среднего размера и грузоподъемности начинаются со 180-ти тысяч долларов, но б/у вполне можно купить почти вдвое дешевле. Аренда такого экскаватора принесет около 250 евро за смену, если сдавать посуточно, и до 6-ти тысяч, если сдавать сразу на месяц.
• Caterpillar : новый экскаватор этого производителя обойдется в среднем в 120 тыс. долларов, б/у – в 90-100 тысяч долларов. Аренда принесет 240-270 долларов в сутки и порядка 5-ти тыс. долларов в месяц.

Бульдозеры

Бульдозеры используются во многих сферах, начиная с дорожных работ, и заканчивая прокладкой коммуникаций.

• Caterpillar : средний по размеру бульдозер этого американского бренда обойдется в 70-80 тысяч долларов, но стоимость отдельных моделей может достигать 200-300 тысяч. При этом б/у технику можно купить не более чем на 25 процентов дешевле. Посуточная аренда принесет доход в размере 200-220 долларов за смену, помесячная – около 4 тысяч дол. в месяц.
• Кировец : техника этой марки недорога и неприхотлива, но мало в чем уступает зарубежным аналогам. Стоимость нового бульдозера составляет порядка 100 тыс. дол., б/у обойдется в 65-70 тысяч. Сутки аренды принесут прибыль в размере 150-200 евро, а помесячная аренда – до 4 тыс. евро.
• СПЕЦСТРОЙМАШ : новый бульдозер этого производителя стоит чуть более 60-ти тысяч долларов, б/у можно купить и за 45 тысяч. Сдать бульдозер в аренду можно за 120-170 евро за смену. Средняя цена помесячной аренды – до 3 тыс. евро.

Самосвалы

Самосвалы используются повсеместно – и для подвоза новых материалов, и для вывоза мусора, и для доставки земли для зеленых насаждений.

• Камаз : средняя стоимость самосвала составляет 50 тыс. дол., стоимость б/у – 30-35 тысяч. Аренда самосвала принесет около 140 долларов в день и 1,5-2 тысячи в месяц.
• Daewoo : новый самосвал корейского производителя стоит около 100 тыс. дол., в то время как б/у вполне можно купить и за 50-60 тысяч. Аренда такого самосвала может приносить до 150-ти долларов за смену и порядка 4-5 тыс. евро в месяц.
• Scania : стоимость нового самосвала составляет около 100 тысяч евро, покупка б/у обойдется в среднем в 70-80 тысяч. Посуточная аренда принесет порядка 160-ти евро в сутки и до 5-ти тысяч долларов в месяц.

Как вы могли убедиться, бизнес по сдаче в аренду техники приносит отличную прибыль, а средний срок окупаемости техники не превышает 2-3 лет . При этом следует иметь в виду, что стоимость техники все время меняется, и одной из важнейших задач, стоящих перед предпринимателем в этом деле, является поиск самых выгодных вариантов покупки.

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

. при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело - офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 - 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же - 7,5 лет - окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

ПРОВЕРЕНО

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 - 2 раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 - 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 - 3 года с доходностью 20 - 30% в год), - пояснил Антон Белых. - С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте - 6-7 лет, а офисного - 8-9 лет», - уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина , добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 - 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, - пояснил специалист. - Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата - 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым - около 19 лет», - пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда - высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, - пояснил эксперт. - В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, - пояснил специалист. - Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения. В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, - пояснила эксперт. - Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, - отмечает Мария Жукова. - Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов - те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук , минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 - 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства - еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина

Если речь идет об инвестициях в недвижимость с целью сдачи ее впоследствии в аренду, то тут же возникает вопрос, во что лучше инвестировать деньги, что выгодно сдавать в аренду - коммерческую недвижимость или жилую?

Эксперты по рынку недвижимости пришли к выводу, что с одной стороны, офисная недвижимость окупается быстрее, но с другой стороны, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют свои индивидуальные особенности, которые усложняют процесс получения прибыли.

Что касается жилых помещений, то сдача их в аренду, как прибыльный бизнес, выгодна тем, кто получил квартиру или дом в наследство, в подарок, но если речь идет об инвестиционных вложениях, то окупаемость вложений в жилую недвижимость исчисляется многими годами.

К таким выводам приводят самые простые расчеты: стоимость стандартной однокомнатной квартиры в спальном районе составляет примерно 6 млн. рублей. Реальная арендная ставка, по которой можно жилье в таком районе сдать в аренду находится в диапазоне примерно 27 тыс. рублей в месяц. Простыми арифметическими расчетами приходим к тому, что окупаемость жилья займет минимум 19 лет. В то время как офисное помещение стоимостью например,7 млн. рублей при площади 65 кв. метров и арендной ставкой 13,5 тыс.рублей за квадратный метр, окупится примерно за 6,5 лет.

Судя по расчетам, получается, что вложения в коммерческую недвижимость почти в три раза выгоднее, чем вкладывать денежные средства в жилье.

Торговые объекты еще более выгодно сдавать в аренду. В сравнении, например с двухкомнатной квартирой, срок окупаемости которой может быть примерно 14-16 лет, такие же вложения в офис окупятся через 8-9 лет, а вложения в торговое помещение в ходовом месте может окупиться за 6-7 лет. По расчетам экспертов получается, что выгодно сдавать в аренду торговые площади. Конечно, речь идет о ликвидных объектах, расположенных в центральных районах столицы и выполненных на высоком качественном уровне исполнения. В спальных районах такой существенной разницы не будет.

В то же время вложения в коммерческую недвижимость имеют определенные риски, поскольку в большей степени подвержены влиянию экономических спадов. Кроме того, вложения в коммерческую недвижимость несут в себе и другие риски и сложности: можно просто неверно определить оптимальность вложения денег и приобрести изначально неликвидный объект. К тому же оформление документов по коммерческой недвижимости сложнее, чем жилых объектов.

Затраты на ремонт коммерческой недвижимости значительно выше, в сравнении с жилой квартирой. То же самое можно сказать и о налогах.

Таким образом напрашивается вывод: что выгодно сдавать в аренду коммерческую недвижимость, но эти вложения требуют больших средств и определенных знаний рынка недвижимости. В то же время вложив относительно небольшие средства в жилые площади, без меньших рисков можно получать доход.