Краснодар

Управление инвестиционным строительным проектом

(концепция, организационные структуры, бизнес – процессы, экспертиза)

Допущено Ассоциацией высших строительных учебных заведений

южного региона России в качестве учебного пособия

для студентов, обучающихся по направлению «Строительство»

УДК 69:005.22 (075.8)

ББК 65.31 – 231 Я73

Б.З. Тутаришев, С.П. Король, В.А. Пархоменко, В.М. Яковлев. Управление инвестиционным строительным проектом (концепция, организационные структуры, бизнес – процессы, экспертиза). / Кубан. гос. технол. ун.: – Краснодар: Изд. КубГТУ, 2010, – 366 с.

Изложены следующие тематические направления: основные стадии, участники и бизнес - инструменты инвестиционно – строительного проекта; основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию; организация процессов разработки проектно - сметной документации, строительного подряда и строительного производства; формирование концепции управления проектом, организационной структуры управления инвестиционного строительного проекта, особенности проектного управления девелоперской компанией. Приведены примеры документов, разрабатываемых по основным бизнес – процессам.

Рекомендуется к использованию при изучении дисциплин «Экспертиза и инспектирование недвижимости», «Экспертиза и инспектирование в строительстве», а также при разработке раздела «Концепция управления проектом» выпускной квалификационной работы по специальности (профилю) «Экспертиза и управление недвижимостью».

Предназначено для студентов, обучающихся по строительным специальностям, бакалавров (по направлению «Строительство»), магистров, аспирантов, руководителей и инженерно – технического персонала строительных организаций, специалистов государственного и технического надзора, застройщиков и девелоперов.

Ил. 46, Табл. 18, Библиогр. 20.

Р е ц е н з е н т ы:

доктор экон. наук, профессор кафедры технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью КубГТУ М.Г. Таратута;

доктор экономических наук, президент «Союза строителей Кубани», почетный профессор КубГТУ,Почетный и заслуженный строитель РФ, В.И. Бардаков

ISBN 978-5-8333-0315-3 © ГОУ ВПО «КубГТУ», 2010

© С.П. Король, В.А. Пархоменко, Б.З. Тутаришев, В.М. Яковлев, С.В. Пархоменко 2010

Введение

1. Основные стадии, участники и бизнес - инструменты инвестиционно – строительного проекта

1.1. Основные стадии инвестиционного строительного проекта: общая характеристика

1.2. Особенности бизнес – плана на строительство объекта недвижимости как инструмента предпроектной проработки

2. Основные бизнес – процессы, выполняемые заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию

2.1 Оформление отвода земельного участка под строительство

2.2. Оформление задания и договора на выполнение проектно –изыскательских работ

2.3 Организация экспертизы проектной документации

2.4 Получение разрешения на строительство объекта

2.5. Регистрация объекта в управлении Госстройнадзора

2.6. Подготовка и передача проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику

2.7. Оформление декларации о строительстве объекта (при инвестировании за счет долевого строительства) и его регистрация в учреждении «Юстиции»

2.8. Организация технического надзора и оформление исполнительской документации. Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта и получение заключения Госстройнадзора

2.9. Изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

3. Организация процессов разработки проектно - сметной документации

3.1. Разработка проектно – сметной документации на стадии «рабочий проект»

3.2. Состав основной проектно – сметной документации

3.3 Логико – информационная схема бизнес – процессов разработки проектной документации на стадии рабочий проект

3.4. Организационная структура управления проектированием и функции ведущего персонала

4. Организация строительного подряда и строительного производства

4.1. Организационные формы управления строительным производством

4.2. Организация строительного подряда

4.3 Организация строительного производства

4.4Организационное проектирование в строительстве

4.5 Контроль качества строительства

4.6 Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов

5. Формирование организационной структуры управления управляющей компании при реализации инвестиционного строительного проекта

5.1. Стратегический менеджмент и принципы планирования организационной структуры в корпоративной организации

5.2. Формы организационной структуры управления инвестиционным проектом

5.3. Модель организационной структуры управляющей компании девелоперского типа

5.4. Основные функции девелоперской компании по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости

5.5. Общая последовательность разработки и создания организационной структуры управления проектами

6 Концепция управления проектом строительства и эксплуатации объекта недвижимости

6.1. Целевые функции и стратегии основных субъектов управления

6.2. Организационная форма управления проектом жилых зданий

6.3. Организационная форма управления проектом строительства и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

Заключение

Список литературы

Приложения

1. Постановление администрации города о выделении земельного участка

2. Государственный Акт на право собственности на землю (или право на аренду по материалам аукциона)

3. Распоряжение администрации города (района) об изменении вида разрешенного использования земельного участка

4. Топографический план земельного участка с указанием красных линий, М 1:500

5. Генеральный план застройки участка, согласованный главным архитектором города

6. Доверенность на представителя застройщика (заказчика)

7. Заключение по проекту границ земельного участка

8. Заявление (ходатайство) с приложением проекта границ земельного участка

9. Ситуационный план

10. Акт согласования границ земельного участка

11. План границ земельного участка

12. Список координат углов поворотов границ участка

13. Распоряжение главы муниципального образования города (района) «Об утверждении проекта границ земельного участка»

14. Письмо на МУП «Горкадастрпроект» «Об изготовлении межевого землеустроительного дела на земельный участок»

15. Заявка по установленной форме

16. Проект границ земельного участка

17. Градостроительное обоснование

18. Сведения о смежных участках (Формы В-1, В-2, В-5, В-6)

19. Письмо директору МУП «Институт Горкадастрпроект» «Об изготовлении описания земельного участка»

20. Сведения Государственного земельного кадастра о земельном участке

21. Расписка о приеме заказа с указанием срока изготовления сведений Государственного земельного кадастра о земельном участке

22. «Описание земельных участков»

23. Письмо-заявка «О присвоении административного адреса земельному участку»

24. Образец градостроительного плана и чертежа градостроительного плана земельного участка

25. Кадастровый план земельного участка

26. Технические условия на водоснабжение и канализацию

27. Технические условия на теплоснабжение

28. Технические условия на отвод дождевых стоков

29. Технические условия на электроснабжение

30. Технические условия на телефонизацию

31. Технические условия на радиофикацию

32. Технические условия на диспетчеризацию лифтов

33. Технические условия на диспетчеризацию автоматизированных систем противодымной защиты

34. Технические условия на газификацию для объектов не более 10 этажей

35. Требования городской пожарной службы к противопожарным мероприятиям

36. Задание на проектирование объекта

37. Описание видов отделочных работ по помещениям объекта

38. Договор на разработку рабочей документации и проекта

39. Календарный план работ с указанием сроков выдачи проектно – сметной документации по этапам

40. Смета стоимости проектных работ

41. Разбивочный чертеж

42. Акт разбивки осей здания на местности

43. Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ

44. Договор с проектной организацией на проведение авторского надзора за строительством объекта

45. Макет примерного договора подряда

46. Форма акта приемки законченного строительством объекта

Современной тенденцией инвестиционно - строительной деятельности в России стало широкое развитие и совершенствование методологии управления проектами. Идея управления проектами в России зародилась еще в плановый период, когда возникли определенные его составляющие, которые и послужили основой для новых подходов в методологии управления через управление проектами.

Традиционно в строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности являлись инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и пользователи объектов капитальных вложений. В практике разработки и выдачи заказчиком заданий проектным организациям на проектирование в то время уже закладывались параметры жизненного цикла проектов и проектируемой продукции, выполнялись разработки проектных заданий, а затем и технических проектов, через которые делались попытки управлять процессами воспроизводства.

Четкое разграничение полномочий, прав и ответственности между участниками строительства, сложившееся в прежнее время, в рыночных условиях постепенно трансформировалось в самые разнообразные организационные формы управления инвестиционно - строительными проектами. Наряду с традиционными организациям, осуществляющими функции заказчика и застройщика, генерального подрядчика и проектировщика, появились новые субъекты инвестиционного процесса. Это управляющая компания, девелопер, инжиниринговая фирма, функции, которых старых терминах уже невозможно представить, т.к. они определяют качественно новые цели и задач, возникшие только в ходе становления рыночных отношений.

Положение дел таково, что сложившиеся ранее понятия не утратили своей актуальности, но полнота восприятия, присущая новым явлениям и широко распространенная в зарубежной действительности, в российских условиях еще не сложилась. Происходит переплетение элементов плановой системы управления с новейшими зарубежными формами организации инвестиционно-строительной деятельности, которое порождает новые формы управления.

В условиях рыночных отношений актуальной становится проблема системного управления проектами. Это означает решение задачи перехода от применения разрозненных методов и инструментов, которые не дают уже необходимого эффекта, к построению комплексной и взаимосвязанной системы управления. Методология управления проектами продолжает развиваться и, одной из важных сфер ее приложения, отличающейся динамическим развитием, является инвестиционно - строительный комплекс.

Исследование развития крупнейших жилищных строительных организаций России и их корпоративного менеджмента , показывает их динамичное развитие. Так в рейтинг 400 крупнейших компаний России в 2003-2006 г.г. по данным Государственного комитета статистики РФ и Рейтингового Агентства «Эксперт» попало более 40 компаний строительной сферы. Все компании, представленные в рейтинг, представляют 33 отрасли страны, и распределяются следующим образом:

· 20 отраслей имели долю в совокупном объеме реализации менее 1 %;

· 3 отрасли (пищевая промышленность-2,75 %, химическая и нефтехимическая промышленность - 2,26 %, строительство - 2,17 %) имели долю от 2% до 3% ;

· у 4-х отраслей доля- 3-5% , а у 5 отраслей 5-10 %;

· нефтяная и нефтегазовая промышленность составляет 33,58% в общем объеме реализации крупнейших компаний России.

Из 40 строительных компаний около 17 относились к сфере жилищного строительства. В рейтинге участвовали в основном крупнейшие компании жилищного строительства московского региона, помимо которых попали в рейтинг только компании Самарской области и Хабаровского края.

На протяжении всего рассматриваемого периода строительная отрасль активно развивалась:

· в крупнейших строительных компаниях происходил рост объемов реализации - с 2002 по 2006 г. они выросли в 2,4 раза. Особенно резко продажи выросли в 2006 г.: с 292883,1 млн. руб. в 2005 г. до 417979,1 млн. руб. в 2006 г.

· и хотя доля строительного комплекса в суммарном объеме реа­лизации участников рейтинга к 2005 г. снизилась с 2,89% до 1,87%, а темпы были ниже темпов развития экономики в целом, уже в 2006 г. наблюдался резкий рост доли строительных компаний - с 1,87% до 2,17% .

С 2003 г. у всех рассмотренных строительных компаний наблюдался рост. Крупнейшими строительными корпорациями в жилищной сфере являлись московские компании, имеющие достаточно большие оборотные средства и высокий платежеспособный спрос, ориентированных на них клиентов. У таких фирм как «Группа Компаний ПИК», «Группа компаний "ДОН-Строй"» и «Строительное управление №155» чистая прибыль резко увеличилась.

В целом доля крупнейших инвестиционно - строительных корпораций (в общем объеме реализации 400 крупнейших компаний России) на про­тяжении периода с 2003 по 2006 г.г. стабильно находилась на уровне 2,5%. К 2008 прослеживалась тенденция к увеличению доли строительных компаний, а это было связано главным образом с достаточно мощной поддержкой строительной отрасли со стороны государства.

В частности, осуществлялась реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», увеличился объем частных инвестиций и сопутствующих им государственных гарантий, субсидий и программ в рамках ФЦП «Жилище». Большинство корпораций являлись активными участниками федерально-региональных программ жилищного строительства в рамках национального проекта и получали государственную, региональную и муниципальную поддержку.

Это обеспечило формирование эффективных территориальных рынков доступного жилья через синхронное регулирование предложения и платежеспособного спроса. Возникла тенденция устойчивого роста общих объемов реализации в отрасли, но отдельные компании вели себя по-разному: они то попадали в рейтинг, то покидали его, и периодически происходила смена лидеров. Такая динамика была связана преимущественно с процессами слияния или поглощения компаний.

Особенностью корпоративного развития российского строительного бизнеса на сегодня является его укрупнение или трансформация неочевидных родственных связей компаний в структурированные финансово-промышленные холдинги с доминированием банков, а также образование региональных инвестиционно - строительных корпорации в жилищной сфере. Протекают процессы кооперирования субъектов инвестиционно – строительной деятельности, связанные с процессами вертикальной и горизонтальной интеграции московских финансово-промышленных групп.

Известно, что достаточно длительный строительный процесс предполагает несколько стадий:

Подготовку строительства, включающую технико-экономические исследования целесообразности производства строительной продукции, инженерно-строительное и технологическое проектирование;

Собственно строительство – создание строительной продукции;

Реализацию строительной продукции, сдачу объектов в эксплуатацию.

При создании и развитии организационной структуры инвестиционно - строительной корпорации необходимо установить содержание основных бизнес – процессов, связанных с проектированием, планированием, организацией строительства и реализацией объектов недвижимости.

Бизнес-процесс - устойчивая, целенаправ­ленная совокупность взаимосвязанных действий, которая по определенной технологии преобра­зует входы в выходы, представляющие ценность для потребителя.

Как правило, бизнес-процессы делят на основные и вспомогательные. К основным процессам строительной организации относят процессы строительного про­изводства, реализации продукции, т.е. все процессы, добавляющие ценность. Вспомогательные процессы напрямую не добавляют ценности, но увеличивают стоимость продукции. К таким процессам относятся: управ­ление персоналом, управление проектно-сметной документацией, авторский и технический надзор заказчика за качеством выполняемых работ, тех­ническое обслуживание строительных машин и оборудования, бюджетное управление, админис­тративно-хозяйственная деятельность и т.д.

К основным бизнес – процессам, которые оказывают определяющее влияние на формирование организационной структуры управления подобными компаниями, относятся:

1. принятие решения об инвестировании средств в строительство и разработка технико – экономического обоснования или бизнес – плана проекта;

2.получение земельно – правовых документов для проектирования и строительства, технических условий для проектирования отдельных разделов проектно – сметной документации.

3. заключение договора на проектирование, разработка проектно – сметной документации в полном объеме, получение положительного решения;

4. разработка документации проекта производства работ, включающего календарное планирование и строительные генеральные планы, мероприятия по контролю за техникой безопасности, промышленной санитарии, качества строительно – монтажных работ;

5.строительство и ввод в эксплуатацию.

Кроме того, необходимо принимать во внимание сложность проекта, его место в деятельности застройщика, взаимоотношения участников инвестиционного процесса, продолжительность жизненного цикла объекта недвижимости и вовлеченность управляющей компании в основные стадии существования строения.

Методики моделирования и анализа бизнес-процессов являются в настоящее время одним из важнейших инструментов повышения эффективности бизнеса. Использование подобных методик имеет своей конечной целью реорганизацию бизнес-процессов и, как следствие, увеличение выручки, сокращение затрат на производство продукции и услуг, повышение качества продукции, оптимальное использование оборотного капитала и т.д.

В крупных строительных корпорациях холдингового типа, постоянно происходят изменения. Модель процессов может стать неактуальной уже через несколько месяцев после ее создания, поэтому описание процесса должно постоянно подвергаться корректировке с целью обеспечения соответствия реальной деятельности.

Формирование модели бизнес-процесса является сложной задачей, требующей для своего решения определенного набора методов и средств. Существуют различные методики описания процессов. Каждая организация выбирает конкретную методику представления процессов в виде схем (диаграмм), выполненных определенным образом.

Метод создания схемы бизнес- процесса является важнейшей частью методологии интегрированного планирования и контроля в системе корпоративного управления предприятиями инвестиционно – строительного комплекса.

Большинство вопросов, связанных с нехваткой денег, срывом сроков, низким качеством объекта, редко являются следствием проблем, возникших непосредственно на самой строительной площадке.

Строительные риски, которые повседневно приходится решать компании, Управляющей строительством, обычно являются заранее запрограммированными и уже заложенными на ранних стадиях развития проекта. Опыт компании SEVERIN DEVELOPMENT об этом свидетельствует.

Управление проектированием и строительством необходимо начинать не с выбора генподрядчика и не с того дня, «когда воткнули первую лопату», а гораздо раньше, - на этапе предпроектной подготовки проекта и разработки проектно-сметной документации. Специалисты SEVERIN DEVELOPMENT занимаются сопровождением работы проектировщиков, проверкой проектных решений и контролем результатов их работы. Данная важнейшая функция Технического заказчика позволяет минимизировать основные риски, связанные с получением непригодного к эксплуатации здания, с удорожанием и срывом сроков строительства.

Организация, планирование и управление строительством заключается в достижении планово-проектных параметров строительства и в контроле за недопущением дорогого некачественного долгостроя. Последовательно и жёстко контролируются три ключевых параметра строительства: деньги, время, качество.

Перечень услуг управления проектами в строительстве включает в себя

Три ключевых параметра управления строительством - время, деньги, качество, они взаимозависимы и оказывают непосредственное влияние друг на друга. Банальные истины: строить качественнее – дороже, строить быстрее – дешевле, всем известны, но редко когда соблюдаются. Даже на примере строительства своего дома или ремонта квартиры каждый из нас знает, что в итоге срок безбожно сорван, запланированный бюджет многократно превышен, качество зачастую оставляет желать лучшего. Подобное, к сожалению, происходит при строительстве зданий площадью несколько десятков или сотен тысяч квадратных метров.

Генеральный директор
SEVERIN DEVELOPMENT

Три ключевых параметра строительства

На этапе разработки финансовой модели проекта Инвестору необходимо определиться с приоритетами строительного проекта. А также заложить плановые качественные характеристики объекта в проектную документацию – сбалансировать параметры стоимости, сроков и объемов строительства.

Тщательно подходите к выбору генподрядной организации. Избегайте ситуаций, когда выбранный генподрядчик оказывается «пустышкой» и не может выполнять возложенные на него функции из-за отсутствия в штате людей, отсутствия денег на счетах, отсутствия опыта, строительной техники и т.д., и т.п. В таких чрезвычайных ситуациях управление строительным проектом является антикризисным и сводится к одному решению – как можно быстрее избавиться от недобросовестного подрядчика и организовать передачу площадки новому генподрядчику. Смена генподрядчика в процессе строительства и передача площадки – отдельная наука и ей можно посвятить целый рассказ.

Руководитель департамента
Строительного контроля
(Технического надзора)

Управление проектом в строительстве

• Контроль сроков строительства

  Соблюдение сроков строительства напрямую зависит от трёх вещей:

  
  

  Знает ли подрядчик,
  что ему предстоит
  построить (другими словами
  обеспечен ли подрядчик
  проектной документацией).

  
  

  Может ли подрядчик
  построить в установленные сроки (то есть обеспечен ли
  подрядчик необходимой рабочей силой,
  квалифицированными инженерами,
  механизмами и оборудованием).

  
  

  Профинансирован ли подрядчик своевременно
  и в полном объеме.

  При этом, нельзя забывать, что соблюдение сроков строительства так же зависит и от того как рассчитывались эти сроки: волюнтаристски или нормативно. К сожалению, сплошь и рядом сроки строительства принимаются не расчетные, а «пожарные». Когда любыми методами надо закончить стройку к определенной дате.

  Схема операционного контроля сроков строительства

  1. Определение объемов и видов работ, заложенных в Проектной документации
  2. Разбивка полного цикла строительно-монтажных работ на составные технологические операции, оценка последовательности и длительности технологических операций
  3. Составление взаимосвязей между технологическими операциями, определение необходимого состава участников работ
  4. Распределение границ ответственности между исполнителями операций, разработка и оформление «Протокола разграничения обязанностей и ответственности участников Проекта»
  5. Разработка и оформление «Сводного сетевого плана реализации Проекта» и краткосрочных Графиков предстоящих этапов работ
  6. Регулярный контроль выполнения «Сводного плана реализации Проекта», краткосрочных Графиков этапов работ;
  7. Осуществление координации и взаимодействия всех участников процесса, решение спорных или конфликтных ситуаций;
  8. Обеспечение своевременного и непрерывного финансирования всех участников процесса строительства объекта;
  9. Контроль соблюдения всеми участниками процесса принятых на себя договорных обязательств. Выставление штрафных санкций. Своевременное принятие решений по замене некомпетентных подрядчиков.

Основные характеристики инвестиционно-строительной деятельности

• Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости
• Конъюнктура рынка и факторы инвестиционно-строительной деятельности
• Особенности развития объектов недвижимости на развивающихся и насыщенных рынках
• Опыт зарубежного девелопмента
• Инвестиционно-строительная деятельность в сложных рыночных условиях
• Типы недвижимости и объектов целевых инвестиций
• Конфликты интересов в делевелопменте
• Инвестиционная привлекательность и особенности регионального развития
• Схемы управления инвестиционно-строительной деятельностью
• Наилучшее использование территорий
• Что предложить рынку. Определение ожиданий рынка
• Девелопмент земли
• Спрос и предложение на рынках недвижимости
• Улучшения объектов и создание добавочной стоимости

Виды девелоперских проектов и оценка маркетинговой ситуации. Методы прогнозирования рынка, профессиональные инструменты и инновации. Классификация недвижимости

• Тенденции развития рынка. Как это влияет на развитие новых объектов недвижимости
• Оценка объема рынка. Прогнозирование динамики спроса
• Сравнительный анализ мирового опыта как инструмент для прогнозирования ситуации на рынке
• Особенности бизнес-планов для разных типов недвижимости
• Реинжиниринг и реновация недвижимости. Повышение класса объекта
• Новые возможности старых территорий. Редевелопмент
• Ленд-девелопмент как метод наиболее эффективного развития территорий
• Необходимые и полезные инвестиции
• Как не натолкнуться на бесполезные участки, кочующие по рынку
• Как адаптировать опыт европейского девелопмента
• Разработка схем реализации объектов
• Оценка конъюнктуры рынка. Составляющие рыночных трендов
• Что общего / какие различия в процессе девелопмента различных типов недвижимости
• Бизнес-центры и торговые комплексы
• Коттеджные поселки и таунхаузы
• Современный логистический комплекс. Структура и особенности
• Анализ и оценка земельных участков
• Особенности маркетинга для различных видов недвижимости

Экспертиза проектов и оценка рисков. Оценка макроэкономических, отраслевых, финансовых и других рисков проекта. Инвестиционный анализ

• Подводные камни инвестиционно-строительной деятельности
• Экспертиза мастер-плана и концепции проекта
• Работа в условиях дефицита информации при оценке рыночной ситуации
• «Черные дыры» инвестиционно-строительной деятельности. Куда уходят инвестиции, время и усилия
• Как не купить «Кота в мешке». Участки и объекты, предлагаемые к продаже
• Дешевый сыр только в мышеловке. Пять мифов о сверхприбыльном девелопменте
• Как повысить точность экономических оценок проекта и снизить риски
• Что выгоднее: продажа, сдача в аренду или эксплуатация. Выбор стратегии развития недвижимости
• Анализ конкурентов и рыночных рисков
• Инвестиционный анализ и расчет финансовых рисков
• Оценка макроэкономических, отраслевых, финансовых и других рисков проекта
• Общие инвестиционные риски проектов
• Как учесть все затраты в инвестиционнно-строительном проекте

Практикум: экспертиза участка и объекта. Технический дью-дилиджинс. Документация объекта

Оценка незавершенных проектов на различных этапах

• Исследования комплексного влияния рисков на финансовые показатели проекта
• Как начать обследование участка
• Duediligence объекта
• Эффективность инвестиций в реконструкцию объектов коммерческой недвижимости
• Планирование расходов по проекту. График инвестиций
• Разработка новых продуктов на рынке. Индивидуальные и типовые проекты
• Влияние градостроительного окружения на ваш объект
• Факторы, определяющие рыночную стоимость объектов
• Структура затрат для различных типов недвижимости
• Замораживание, консервация объектов недвижимости
• Осторожно! Участки, объекты, проекты с бездонными инвестициями

День 2

Кто есть кто в инвестиционно-строительной деятельности. Участники процесса девелопмента недвижимости. Ядро управления проектом

• Участники девелопмента. Инвесторы, девелоперы, брокеры, строительные и другие компании
• Что могут, а что не могут различные участники проекта. Организация пула подрядчиков
• Инвестиционный менеджмент. Привлечение инвестиций в проект
• Зависимость инвестиционно-строительной деятельности от рынков строительных, проектных, брокерских и других компаний. Их влияние на успешность реализации проекта
• Как определить интересы будущих арендаторов
• Проблемы иностранных компаний в России
• Согласования с государственными органами и институтами
• Градостроительные ограничения и инвестиционная политика
• Выбор компаний и организация тендеров
• Современные требования арендаторов коммерческой недвижимости
• Откуда и как получать объективную информацию
• Российские или иностранные компании, кто лучше

Грамотный start-up проекта. Стратегия развития объекта. С чего начать и как организовать

• Профессиональный бизнес-план (концепция) инвестиционно-строительного проекта как инструмент для принятия решения о развитии объекта
• Как правильно подобрать участок для реализации проекта
• Разработка бизнес-плана. ТЭПы (технико-экономические показатели)
• Методики предварительной оценки стратегии развития
• Разработка финансовой модели. Методы оценки затрат
• Концепт объекта. Профессиональная разработка и индивидуальные составляющие
• Разработка этапов проекта. Поэтапное развитие и фазы проекта
• Поиск и расчет точек выхода из проекта
• Оптимальные пути развития. Рыночные «ниши»
• Наиболее оптимальные пути согласования проектов
• Профессиональный подход к развитию земель
• Поэтапное развитие проекта и определение наилучшей рентабельности
• Определение сроков проекта. Разработка план-графика реализации
• Разработка профессионального мастер-плана развития территории

Практикум: финансовая модель проекта. Расчет инвестиционных показателей

Управление процессом девелопмента недвижимости. Контроль реализации проекта. Управление рисками и показателями проекта

• Профессиональный план развития проекта как эффективный инструмент управления. Концепция развития
• Постановка контроля за развитием объекта. Организация профессиональной команды
• Определение функционала и границ ответственности участников проекта
• Специализированные стороны проекта
• Сколько языков, столько мнений. Как договориться финансисту, инженеру, брокеру и другим сторонам
• Стихийное развитие объекта, непредсказуемые последствия — как с этим бороться
• Как не упустить показатели проекта. Контроль реализации проекта
• Взаимодействие участников девелопмента недвижимости на этапе реализации проекта
• Разрешительная документация и административные риски
• Ошибки управления проектом девелопмента
• Распространенные риски при развитии проекта
• Управление рисками проекта. Критерии оценки проектов
• Мероприятия по продвижению проекта
• Как правильно завершать проекты

Развитие инвестиционно-строительного комплекса на основе применения новых технологий, внедрения прогрессивных форм организации производства, применения современных материалов и изделий не может быть достаточно эффективным без использования теории управление инвестиционно-строительными проектами (ИСП). Строительство является не только первой отраслью, в которой стали использовать положения теории управления проектами, но и объектом внедрения новых методик и инструментов управления проектами. Именно поэтому в данной главе раскрываются важнейшие тенденции развития современного управления ИСП, которые полезно знать управляющим проектами не только в строительстве, но и в любых других отраслях, где управление проектами является ключевым фактором эффективности.

Что такое — Управление инвестиционно-строительными проектами?

Повышение эффективности управления инвестиционным и строительным процессами является предметом исследования ученых и практиков на протяжении многих лет. Решение данной проблемы имеет важное народнохозяйственное значение. Кроме того, развитие управления инвестиционно-строительными проектами создает стимулы для дальнейшего совершенствования теории управления проектами в других отраслях и сферах деятельности (инновационной, компьютерной, машиностроительной).

Распространенность ИСП во всем мире предъявляет повышенные требования к знаниям по управлению ими. К инвестиционно-строительным проектам можно отнести строительство зданий, дорог, мостов, жилых домов, театров, парков, стадионов, аэропортов, заводов, фабрик, космодромов и многих других объектов.

Таким образом, мы подошли к необходимости более четкого определения инвестиционно-строительного проекта. Инвестиционно-строительный проект (ИСП) – это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ).

Реализация ИСП связана c инвестиционно-строительной деятельностью одного или нескольких предприятий. Под инвестиционно-строительной деятельностью понимается совокупность практических мер, дел и действий по инвестированию и строительству зданий, сооружений и иных объектов. При этом инвестиции возможны в форме денежных средств, имущества, прав требования, интеллектуальных и других ценностей.

Инвестиционно-строительные проекты включают комплекс взаимосвязанных действий – от зарождения идеи до полного завершения проекта.

Для удобства анализа и синтеза ИСП, а также системы управления ими проведем классификацию ИСП по различным критериям. Данная классификация основана на общей классификации проектов, но учитывает особенности ИСП.

1. В зависимости от класса ИСП подразделяют на моно -, мульти — и мега -проекты.
2. ИСП подразделяются на следующие виды:
   • гражданское строительство (строительство жилых домов, административных зданий, школ, детских дошкольных учреждений, спортивных сооружений и т. п.);
   • промышленное строительство (строительство заводов, фабрик, промышленных предприятий, инженерных сооружений промышленного назначения и пр.);
   • дорожное строительство (строительство дорог, тротуаров, мостов, переездов, благоустройство территорий и др.);
   • специализированное строительство (строительство военных объектов, электростанций, космодромов, аэропортов и других специализированных объектов).
3. Масштаб ИСП определяется объемом инвестиций:
   • мелкие ИСП – объем инвестиций до 1 млн дол. (например, кирпичный коттедж, гараж, небольшой жилой дом, магазин и т. д.);
   • средние ИСП – от 1 до 10 млн дол. (жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, кирпично-монолитный дом примерно на 300 квартир, крупный универмаг, театр, пешеходный переход, парк и пр.);
   • крупные ИСП – от 10 до 100 млн дол. (жилищно-парковый комплекс, здание коммерческого назначения, завод, фабрика, железнодорожный мост, транспортная развязка и т. д.);
   • очень крупные ИСП – более 100 млн дол. (жилой поселок, крупный квартал, мегаполис, комплекс защиты города от наводнений, кольцевая дорога, железная дорога между городами, аэропорт, космодром, морской порт, электростанция и т. д.).
4. В зависимости от длительности ИСП разбивают на три группы (предположительные сроки реализации включают возникновение, производство все необходимых работ и завершение ИСП, за исключением сроков выполнения гарантийных обязательств):
   • краткосрочные , продолжительность реализации – менее 6 месяцев;
   • среднесрочные – от 6 до 24 месяцев;
   • долгосрочные – более 2 лет.
5. С учетом сложности ИСП подразделяют на простые, сложные и очень сложные. Отметим, что один и тот же проект с точки зрения разных организаций может быть классифицирован по-разному: для крупной организации проект может быть простым, для небольшой организации – сложным. Тем не менее общую классификацию проектов можно представить следующим образом:
   • простые ИСП включают строительство небольших жилых домов, магазинов, гаражей и т. д. По размерам инвестиций их можно отнести к мелким проектам;
   • сложные ИСП включают строительство жилых домов и комплексов, офисов и иных зданий и сооружений, которые по размерам инвестиций можно отнести к средним и крупным проектам;
   • очень сложные ИСП по размерам инвестиций можно отнести к очень крупным проектам, таким как строительство гидроэлектростанции, космодрома и др.
6. По методу финансирования ИСП подразделяются:
   • на бюджетные , финансируемые за счет бюджетов различных уровней. В основном это социальные объекты: школы, детские дошкольные учреждения, больницы, дороги, объекты жилищно-коммунального хозяйства и т. п;
   • коммерческие (жилые дома, гостиницы, магазины, развлекательные центры и многое другое), финансируемые частными компаниями и физическими лицами;
   • смешанные (строительство жилого квартала, коммерческие и жилые помещения финансируются частными предприятиями и физическими лицами, а помещения социального назначения – за счет бюджета).

Однако это деление довольно условно, так как в отдельных случаях мелкие и средние проекты могут быть достаточно сложными, а крупные – достаточно простыми. Например, строительство мелкой подстанции или небольших очистных сооружений может быть сложным проектом, а строительство большого по масштабу производственного цеха – простым.

К сложным и очень крупным ИСП относятся инвестиционно-строительные программы , представляющие собой несколько проектов, объединенных для реализации общей цели. Программа может состоять из нескольких десятков проектов, которые реализуются самостоятельно. Объединение проектов в программу в отдельных случаях позволяет достигать максимальной эффективности за счет координации взаимодействия большого числа участников. Управление программой относится к особой сфере управления проектами – мультипроектному управлению.

Мегапроектами являются целевые программы, имеющие важное народно-хозяйственное значение и содержащие множество взаимосвязанных ИСП, объединенных общей целью, финансовыми и иными ресурсами. Мегапроекты могут быть международными, государственными, региональными, межотраслевыми, отраслевыми и смешанными.

Примером строительного мегапроекта Госстроя РФ может служить федеральная целевая программа «Жилище», направленная на обеспечение устойчивого функционирования и развитие жилищной сферы, создание безопасных и комфортных условий проживания, повышение доступности жилья для граждан России. Федеральная целевая программа «Жилище» включает федеральную целевую программу «Государственные жилищные сертификаты» и 9 подпрограмм, каждая из которых направлена на решение ряда проблем жилищной сферы.

Мультипроекты – это комплексные программы ИСП, осуществляемые крупными предприятиями или группами предприятий. Такие программы связаны с определением концепций и направлений стратегического развития.

Мультипроекты включают как изменения, касающиеся создания новых предприятий и трансформации уже существующих, так и изменения, связанные с созданием инфраструктуры для дальнейшего развития бизнеса предприятий, например, строительство морского терминала или нефтяного трубопровода для транзита нефти в стратегически важный регион. Многопроектное управление координирует все множество ИСП, выполняемых предприятием.

Просмотры: 7 780

День 1 Основные характеристики инвестиционно-строительной деятельности

• Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости
• Конъюнктура рынка и факторы инвестиционно-строительной деятельности
• Особенности развития объектов недвижимости на развивающихся и насыщенных рынках
• Опыт зарубежного девелопмента
• Инвестиционно-строительная деятельность в сложных рыночных условиях
• Типы недвижимости и объектов целевых инвестиций
• Конфликты интересов в делевелопменте
• Инвестиционная привлекательность и особенности регионального развития
• Схемы управления инвестиционно-строительной деятельностью
• Наилучшее использование территорий
• Что предложить рынку. Определение ожиданий рынка
• Девелопмент земли
• Спрос и предложение на рынках недвижимости
• Улучшения объектов и создание добавочной стоимости

Виды девелоперских проектов и оценка маркетинговой ситуации. Методы прогнозирования рынка, профессиональные инструменты и инновации. Классификация недвижимости

• Тенденции развития рынка. Как это влияет на развитие новых объектов недвижимости
• Оценка объема рынка. Прогнозирование динамики спроса
• Сравнительный анализ мирового опыта как инструмент для прогнозирования ситуации на рынке
• Особенности бизнес-планов для разных типов недвижимости
• Реинжиниринг и реновация недвижимости. Повышение класса объекта
• Новые возможности старых территорий. Редевелопмент
• Ленд-девелопмент как метод наиболее эффективного развития территорий
• Необходимые и полезные инвестиции
• Как не натолкнуться на бесполезные участки, кочующие по рынку
• Как адаптировать опыт европейского девелопмента
• Разработка схем реализации объектов
• Оценка конъюнктуры рынка. Составляющие рыночных трендов
• Что общего / какие различия в процессе девелопмента различных типов недвижимости
• Бизнес-центры и торговые комплексы
• Коттеджные поселки и таунхаузы
• Современный логистический комплекс. Структура и особенности
• Анализ и оценка земельных участков
• Особенности маркетинга для различных видов недвижимости

Экспертиза проектов и оценка рисков. Оценка макроэкономических, отраслевых, финансовых и других рисков проекта. Инвестиционный анализ

• Подводные камни инвестиционно-строительной деятельности
• Экспертиза мастер-плана и концепции проекта
• Работа в условиях дефицита информации при оценке рыночной ситуации
• «Черные дыры» инвестиционно-строительной деятельности. Куда уходят инвестиции, время и усилия
• Как не купить «Кота в мешке». Участки и объекты, предлагаемые к продаже
• Дешевый сыр только в мышеловке. Пять мифов о сверхприбыльном девелопменте
• Как повысить точность экономических оценок проекта и снизить риски
• Что выгоднее: продажа, сдача в аренду или эксплуатация. Выбор стратегии развития недвижимости
• Анализ конкурентов и рыночных рисков
• Инвестиционный анализ и расчет финансовых рисков
• Оценка макроэкономических, отраслевых, финансовых и других рисков проекта
• Общие инвестиционные риски проектов
• Как учесть все затраты в инвестиционнно-строительном проекте

Практикум: экспертиза участка и объекта. Технический дью-дилиджинс. Документация объекта

Оценка незавершенных проектов на различных этапах

• Исследования комплексного влияния рисков на финансовые показатели проекта
• Как начать обследование участка
• Duediligence объекта
• Эффективность инвестиций в реконструкцию объектов коммерческой недвижимости
• Планирование расходов по проекту. График инвестиций
• Разработка новых продуктов на рынке. Индивидуальные и типовые проекты
• Влияние градостроительного окружения на ваш объект
• Факторы, определяющие рыночную стоимость объектов
• Структура затрат для различных типов недвижимости
• Замораживание, консервация объектов недвижимости
• Осторожно! Участки, объекты, проекты с бездонными инвестициями

День 2 Кто есть кто в инвестиционно-строительной деятельности. Участники процесса девелопмента недвижимости. Ядро управления проектом

• Участники девелопмента. Инвесторы, девелоперы, брокеры, строительные и другие компании
• Что могут, а что не могут различные участники проекта. Организация пула подрядчиков
• Инвестиционный менеджмент. Привлечение инвестиций в проект
• Зависимость инвестиционно-строительной деятельности от рынков строительных, проектных, брокерских и других компаний. Их влияние на успешность реализации проекта
• Как определить интересы будущих арендаторов
• Проблемы иностранных компаний в России
• Согласования с государственными органами и институтами
• Градостроительные ограничения и инвестиционная политика
• Выбор компаний и организация тендеров
• Современные требования арендаторов коммерческой недвижимости
• Откуда и как получать объективную информацию
• Российские или иностранные компании, кто лучше

Грамотный start-up проекта. Стратегия развития объекта. С чего начать и как организовать

• Профессиональный бизнес-план (концепция) инвестиционно-строительного проекта как инструмент для принятия решения о развитии объекта
• Как правильно подобрать участок для реализации проекта
• Разработка бизнес-плана. ТЭПы (технико-экономические показатели)
• Методики предварительной оценки стратегии развития
• Разработка финансовой модели. Методы оценки затрат
• Концепт объекта. Профессиональная разработка и индивидуальные составляющие
• Разработка этапов проекта. Поэтапное развитие и фазы проекта
• Поиск и расчет точек выхода из проекта
• Оптимальные пути развития. Рыночные «ниши»
• Наиболее оптимальные пути согласования проектов
• Профессиональный подход к развитию земель
• Поэтапное развитие проекта и определение наилучшей рентабельности
• Определение сроков проекта. Разработка план-графика реализации
• Разработка профессионального мастер-плана развития территории

Практикум: финансовая модель проекта. Расчет инвестиционных показателей

Управление процессом девелопмента недвижимости. Контроль реализации проекта. Управление рисками и показателями проекта

• Профессиональный план развития проекта как эффективный инструмент управления. Концепция развития
• Постановка контроля за развитием объекта. Организация профессиональной команды
• Определение функционала и границ ответственности участников проекта
• Специализированные стороны проекта
• Сколько языков, столько мнений. Как договориться финансисту, инженеру, брокеру и другим сторонам
• Стихийное развитие объекта, непредсказуемые последствия - как с этим бороться
• Как не упустить показатели проекта. Контроль реализации проекта
• Взаимодействие участников девелопмента недвижимости на этапе реализации проекта
• Разрешительная документация и административные риски
• Ошибки управления проектом девелопмента
• Распространенные риски при развитии проекта
• Управление рисками проекта. Критерии оценки проектов
• Мероприятия по продвижению проекта
• Как правильно завершать проекты